投資美國房地產的流程

通過MLS系統選房

複合上市服務(Multiple Listing Service, MLS)，該系統已經有八十年的歷史，由各個地區的經紀人協會所組成，主要功能是共享全美的房源信息。每一個經紀人都把房源信息，傳輸到這個系統上，所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。投資者不必辛苦地去找很多的經紀人，或者找很多的房地產公司，或是找很多的各種網站、各種媒體廣告，只需登陸http://www.mls.com/，並進行簡單註冊後，在MLS系統中輸入要尋找的房子的條件，所有在市場上符合條件的房子都會顯現出來。

僱傭房地產經紀人

確定備選房源後下一步就是聘用房地產經紀人，他們將處理包括法律事務在內的大多數業務。美國法律規定所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產執照後才能從事經營活動。每一個經紀人都必須加入各州房地產經紀人公司, 遵守行業法規。在經紀人代表投資者看房之前，需要簽訂獨家買方代理合約。同國內一樣，除非特殊約定，買方不用付任何佣金，按美國慣例由賣方負責買賣雙方經紀人的佣金。

目前美國最大的幾家房地產經紀公司，比如Coldwell Banker、21世紀不動產、高緯環球、在線房地產營銷公司、John L. Scott房地產經紀公司、HotPads等均提供了簡體/繁體中文頁面和中文客服電話以便於華人投資者足不出戶僱傭經紀人。

初簽合同確定價格

確定目標房源後，買方經紀人將對該房產做綜合評判和市場分析，給出具有實際參考價值的估價，並請投資者決定針對賣方價格做出的對自己最有利的買價和條款。當投資者確定買價，經紀人就會先起草一份有法律約束力的買房​​報價書，並附帶意向書和資金證明，這三者構成一份初簽合同，通常買家需交房屋總價的2%-5%作為押金表示出價誠意，如談價失敗後支票會由經紀人退還。如果投資者在初簽合同上簽了字，就意味著投資者必須按已報出的價格支付房款，不得撤回，除非存在欺詐或者目的條件不能滿足(比如房屋驗收不合格等)外。賣方收到買家的初簽合同後可能還價，需要向買方發送書面的回簽合同才能成立。這時投資者可以選擇接受新報價或者繼續回簽賣方新報價。如果拒絕回簽賣方新報價，那麼就意味著之前初簽合同對買方的約束力失效，投資者可以安心放棄當前賣方並尋找下一處房產。

簽訂銷售合同和過戶

一旦買方和賣方對房產價格達成一致意見後，雙方經紀人就要起草正式銷售協議。房產經紀人會為投資者準備好一切相關文件，投資者只需核實文件的內容屬實並簽名​​即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方沒有滿足銷售合同的任何條款或者存在欺詐等過錯。

在合同簽署完後，美國法律規定會有一個"房屋檢查保護期"，在該期間買方僱請獨立的有執照的房屋檢查公司，對所買房屋的地基、結構、屋頂、設施和水電氣等進行全面的檢查，出具房屋檢查報告，以保障買家的利益。根據具體情況，買方可以要求賣家全部維修、部分維修或者貼補全部或部分維修費用;也有權因發現不可接受或不可能修好的嚴重狀況而取消交易。

順利通過房屋檢查後就是款項交割和過戶程序。美國的房屋買賣的資金要通過第三方公證託管公司完成，以保證買賣雙方的利益。意向合約經談判後的修訂變成正式購屋合約後，由過戶公司主持進行相關產權轉移、稅務支付、交易法規的執​​行、文件簽署、資金交割等。對於一次性現金買斷，只要資金已在美國，通常20天以內，最快可一個星期完成所有過戶手續，之後約1-6個月內，買方會收到房產證。

貸款和保險

如果需要貸款，一般經紀人會替買方聯繫銀行。非美國居民的貸款稱為Foreign National Loan，貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率高低是由貸款人的信用分決定的。在美國沒有超過一年工作經歷的人信用分一般低於620點，貸款上限一般為20萬美元，首付要求50%以上，貸款利率也會比美國居民高約1-3個百分點。貸款銀行要由認證的第三方評估機構對房屋進行價格評估，並由第三方評估機構提供評估報告。

在美國買木製別墅，需要在過戶之前購買屋主保險，其中的基本險屬於強制保險，保賠由於自然災害、搶劫偷竊等犯罪，爆炸等意外事件、暴亂或騷動等群體性事​​件以及故意破壞對房屋造成的損壞，並保賠戶主因房屋損壞直接導致律師費、醫藥費和室內個人財產損失。另外，買房者可以根據自己的需要購買擴充險、全保險、房客險、綜合險、公寓險、活動房險、老房險和房東火險等。

國內房價居高不下使得海外房產迎來了龐大的中國購房市場。而中國購房人群強大的購買力則向美國人證明，將房產賣給中國人，是極佳的選擇。而中國人通過購買美國房產獲利。無論從哪方面來看，都將是雙贏的結果。

來源 ：新浪網