出售自住房子的免稅規則

近來房屋價格不斷上升，很多屋主希望把房子賣出後再購回另外一所較為便宜的房子，這樣便可以保存部分賺到的現金。但是從稅務方面來看，卻有很多應該留意的地方。

首先，業主的賺價（capital gain)是可以免聯邦稅（federal tax) ；簡單來說，每位自住的屋主可以有高達二十五萬元（$250,000）的免稅賺價，夫婦二人共住兩年的則可以有五十萬元（$500,000）的免稅賺價。

第二，能夠獲得免稅賺價，必須符合以下的條件：

A) 自住的定義，是用來作主要住宅，稅例規定不可以同時有兩個主要住宅。

B) 用作主要住宅的居住時期起碼兩年，即要足夠二十四個月，一天也不能少。

C) 上述的兩年期，由售樓之日倒數計算，倒數期是售樓前的連續五年（足六十個月）

D) 自2008年後，如果在倒數的五年裡有過出租的時段，同時是先出租後自住的話，便需要按出租月份數目，來計算減低應得的免稅額。但是如果是先自住後出租的話，便可以不用減低免稅額。

E) 每位納稅人只許在每兩年之內（足二十四個月）使用免稅出售主要住宅一次。

第三，起碼兩年及五年的規則，可以有以下的例外情況：

A) 因身患殘疾而需要更換居所（指主要住宅）；

B) 因為職業變更，而需遷居的新居必須要超過50里以上的單程距離，例如原住宅與舊工作地點相隔單程是30裡，那麼新工作地點最短要與原住宅單程相隔80里以上。

C) 現役軍人或現職政府特別人員（如中情局或國安局人員），因職責所需而更換或遷離主要住宅。

D) 除上述外，其他的例外情況，請參閱國稅局第523號公告（pub#523)。

最後，在搬離主要住宅後，必須用第8822 號表格通知國稅局(IRS)更改地址，這份表格不能與報稅表格（Form 1040) 同時寄上，需要分開寄到國稅局指定地址。

來源：美國房產網