房價與房租上漲 不成比例

隨著美國的經濟復甦，拉斯維加斯房價也回升不少，但房租未必與之成正比，根據著名房地產網站Zillow的統計，過去一年來賭城的房價上揚8.5%，但房租只漲了2.6%，還不到其三分之一。

比較美國其它幾個大城市的房價vs房租的上漲比例：丹佛16% vs 11%；奧蘭多6.7% vs 4.9%；費城﹕0.6% vs 2%；鳳凰城﹕8% vs 4.4%；聖荷西：13.2% vs 11%；全美：4.3% vs 4.5%。賭城的出租報酬率降低，乃因市場之供需失衡所致。

甲﹑出售市場的供需影響房價：

1﹑需求量多：由於流動人口多，賭城的房屋出租市場向來熱絡，加上內華達州的法律傾向保護房東，因此頗受全美各地投資者的青睞，尤其加州有近水樓臺之便。

再說過去幾年銀行非常保守，購買出租屋要貸款很困難，常需要現金或較高的頭款，比起加州兩倍以上的房價，一般投資者容易負擔得起賭城的低廉房價，紛紛湧入賭城。

2﹑供給量少：自2008年賭城房市崩盤後，內華達州州政府為了穩定房市，特別立法嚴格限制銀行的法拍程序，因此雖然有很多貸款違約的溺水屋，但銀行卻得費三、五年才能將之法拍回收，因此二手屋的房源有限。

乙﹑出租市場的供需影響房租：

1﹑供給量多：自2008後，每年進來賭城撿便宜的投資者絡繹不絕，這些房子都進入出租市場。很多貸款違約的溺水屋主，多年來不須付分期付款，往往以超低價格出租。前幾年華爾街的私募資金與公寓開發商以為賭城將有許多屋主會失去房屋，成為租屋的潛在房客，故進場搶購或興建新的公寓大樓，目前看來有超建之虞。

2﹑需求量少：上述這些貸款違約的溺水屋屋主，多年來雖然未付分期付款，很多仍舊白住在自己的房子裡，不需要去租屋。近一年，賭城的就業市場才開始有些起色，之前無業或剛找到工作的年輕人，傾向與朋友分租，或搬去與父母同住，等有些積蓄後再自立門戶。