美國置業：如何在房產證上加孩子的名字

父母給孩子買房，美國通常有幾種做法，下面我聊兩種常見的，也是常被中國客戶問到的。所有的解釋及建議不具備任何法律效力。只為幫助在美國買房的朋友了解一些當地常識。

做法1：房契上只寫大人名字，死後留給孩子。

做法2：房契上同時寫上大人和孩子名字(聯權共有jointownership with rights of survivorship)。大人逝去後，孩子承繼房產的權利高於其它任何親屬或債權人。

做法3：還有就是僅寫孩子名字。在美歐，18歲以下未成年人無權簽署任何法律文書，只能靠父母或監護人代理，當父母或代理人無法繼續代理時，必須準備代理人"後備軍"…… 所以問問律師就會了解這個方法有多麻煩！

主要舉例比較一下常用的(做法1)和(做法2)：

(1)房契上只寫大人名字，死後留給孩子。

您現在以個人名義買了80萬的房子，三十年後您去世後孩子才繼承，他以後賣房付稅的計稅底數(Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市價(假設120萬)，如果他馬上以120万賣掉房子，收益所得是零(120萬售價－ 120 萬計稅底數= 0)，不需付任何收益所得稅(capital gains tax)!

(2)房契上同時寫大人和孩子名字(聯權共有jointownership with rights of survivorship)。

您買了80萬的房子，馬上就把孩子的名字同放在房契上，這在美國算作是贈予他一半產權，他的計稅底數(Tax Basis)會是您買價80萬的一半，即40萬。等三十年過去，您去世了，您那一半由他繼承，計稅底數(Stepped-upBasis)是您去世那天房屋市價120萬的一半，即60萬。再加
原先他受贈那一半的計稅底數40萬，總計稅底數為100萬。他若馬上以120万賣房。收益所得是120萬售價－ 100萬計稅底數= 20萬，他需要為這20萬收益納稅(如果這不是他的主要居所 primary residence)！

可以看出，聯權共有增加了孩子的納稅負擔。

聯權共有還有不少隱患--如果將來有一天因某種原因你急用錢，非常需要賣掉這個房子。你肯定是非常癡愛自己的孩子，可誰也不能擔保他也愛您愛得全無保留。萬一他在這緊要關頭阻攔賣房，您可是一點辦法也沒有！

如果擁有一半產權的孩子不幸先您去世，結果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個房產，有些時候這對您可能不是個好消息

如果擁有一半產權的孩子不幸先您去世，他的債權人creditors會來找您。

如果孩子有稅務問題，會有稅務留置扣押權tax liens"綁"在房子上。如果孩子申請破產，即使您有一半產權，房子仍可能被強制賣出。

如果孩子被起訴承擔車禍責任，受害人要求賠償金額巨大時，房產也會被牽扯到。

而且，前面說過，和孩子聯權共有房產在法律上算為您贈送一半房產給他，如果房價超過$26,000，您需申報聯邦贈與稅 gifttax。

聯權共有房產還會影響到申請低收入醫療福利Medicaid。

美國聯邦的Medicaid 計劃是針對低收入人群，為其提供免費或減費的家庭護理等必要醫療服務。申請時，政府會調​​查申請人有沒有通過轉移財產，使自己成為低收入後以騙取福利。把孩子名字加進房契被認為有轉移財產嫌疑。

聽起來有點複雜。通俗一句話吧 ---大部分情況下，從稅務和法律角度看，聯權共有不太划算。

來源：網路