在美國買房選擇房貸找對經紀少花冤枉錢

美國房屋貸款看似簡單，實際上手續繁雜，而房貸利率更影響屋主長達15年至30年，因此從選擇貸款公司到最後房子過戶交屋，每個步驟都需小心謹慎。

取得預先貸款證明

當決定好房屋經紀人後，首先必須找尋貸款公司（find a mortgage company），拿到「預先貸款證明」（pre-approval）。

貸款公司會根據收入（income）、信用分數（credit report）決定可貸款的金額數，甚至貸款利率，也影響買方的競爭實力，是否能搶到好屋。

"預先貸款證明"不等於最後定案，僅是估計申請貸款時大概可獲得多少的貸款。民眾最好聯絡數家貸款公司和銀行，比較利率、費用和貸款點數，通常一個點數（1 point）是總貸款額的1%。美房8的經紀會教您這麽做。

房貸經紀人（broker）和貸款人（lender）

房貸經紀人（broker）與貸款人（lender）是房貸過程中最常聽到的兩個名詞，多數華人混淆不清。broker是受投資者僱用，幫助投資者尋找貸款資源，而lender才是真正「出錢的人」，也是提供房屋貸款的機構。

一般找房貸經紀人會比直接找銀行洽談來得更好，他們會協助信用不足、拿不到貸款的購屋者，企圖拿到最好的房貸利率或貸款。

不過，有些貸款公司的房貸經紀人可直接評估民眾的貸款證明，但有些則需再和銀行交涉。部分broker雖然在網站上公佈可提供最低的房貸利率，但不見得一定可以拿到，民眾得小心評估，別被低利率的數字矇騙。

此外，購屋者也可上優良商業局（Better Business Bureaus,BBB）網站查詢貸款公司或銀行信譽，看看是否擁有不良紀錄。

若遭遇不良的房貸經紀人，也可向優良商業局或消費者保護委員會投訴，甚至與聯邦住房與城市發展部門（HUD）聯繫。

房屋貸款類型

多數房屋貸款為期是十年、15年或30年，類型包括固定利率（Fixed Rate Mortgage）、浮動利率（Adjustable-Rate Mortgage），以及聯邦房屋管理局（FHA）貸款。

固定利率房貸是在整個貸款期間保持相同的利率，而浮動利率則是跟著市場房貸利率起伏，但貸款者一開始可得到較低的還款額和較低的開頭利率。

若申請貸款者信用不足，就需向聯邦房屋管理部門申請貸款（FHA），對頭期款的要求也會相對較低，但多數賣家並不接受此類貸款，降低不少購屋選擇機會，

準備房屋貸款文件

決定貸款公司後，民眾需準備W2表格報稅單、薪資證明和二至三個月的銀行帳戶明細表（bank statement）。一般貸款經紀人會幫申請者查詢信用分數，但民眾最好自行上網申請免費的信用報告再度確認。

申請房屋抵押貸款期間前，最好不要申請其它貸款和信用卡，以免降低信用分數。若利率將會往上升高，可考慮多付點錢來鎖住利率，反之則考慮浮動利率。

此外，資金來自國外，必須提供資金正確來源，包括匯款者銀行資料。若申請貸款者並非美國公民，還需提供合法居留簽證影本和護照。

沒有美國工作歷史、信用紀錄、合法簽證、美國駕照，甚至是社會安全密碼者，申請貸款可謂難上加難，每家貸款公司對外籍人士均有不同的規定和條件。

房屋貸款保險

若房屋頭期款低於20%，多數貸款公司會認定貸款人為高風險群，要求民眾購買房屋貸款保險（Private Mortgage Insurance, PMI），直到還款金額達到20%至22%為止。

舉例來說，若房價為30萬，僅放10%的頭期款3萬元，那貸款額約27萬，每月房屋貸款保險就得另外支付約140元。

來源：TheHouseClub