沒有美國身份怎麼在美國賣房？

近來，來美購買房產的中國人越來越多。一般來說，外國人購買共有公寓（condo）比較容易，而購買合作公寓（co-op）就比較難。主要原因是，合作公寓要求面試買家，可以不講理由予以拒絕。而且，合作公寓還要去提供個人和財務資訊，很多合作公寓禁止出租。而共有公寓的審核比較簡單，並允許使用信託、國內的有限責任公司（LLC）和外國股份公司（corporation）購買。對外國人來說，這三種公司形式購買都可以提供債務保護和稅務規畫。 

沒有綠卡的外國人在紐約市買房，並不需要支付特別的稅，但外國人和美國人一樣需要繳納以下稅項。 

購買價格超過100萬元的房屋，就要支付價格1%的豪宅稅（mansion tax）。貸款的買家必須繳納房貸記錄稅（mortgage recoding tax）。若是房價低於50萬元，記錄稅是2.95%，其中0.25%由貸款公司支付。若是房價等於或者超過50萬元，記錄稅為2.175%，其中貸款公司支付0.25%。 

通常賣家要繳納轉讓稅，紐約州的轉讓稅都是0.4%。紐約市若是房價低於50萬元，轉讓稅是1%。若是等於或者超過50萬元，紐約市的轉讓稅是房價的1.425%。若是購買新開發的房地產，開發商或者贊助商一般要求買家支付轉讓稅（transfer tax）。 

其實，許多中國購房者是投資者。假如他們要出售在紐約市的房地產，他們也要納稅。這些稅種包括支付利得稅（gain tax）和聯邦政府要求的扣稅。目前，聯邦利得稅最高是純獲利的20%，紐約州要收取8.82%。純獲利是賣價減去最初買價及與房屋有關的所有花費。 

通常美國人賣房子時，不須預扣稅。但是根據外國投資房地產稅法（FIRPTA），外國人賣美國房地產時，則必須將部分賣房的錢預扣下來，聯邦要預扣10%房屋售價，紐約州要預扣8.82%。扣除的數額並非最終的繳納稅額，只是預付。非美國稅法居民的外國人是不用報稅 的，如果國稅局不收預扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益稅。外國人賣房後，在明年4月15日填交稅表，再正確計算應交（或應補）的稅額。

外國人在美國境內的房產在轉讓時需要交贈與稅或遺產稅。美國公民豁免額達543萬元，已婚者豁免額可達$1086萬元。但是，非美國公民不能享受這個豁免。外國人免稅額只有6萬有形和個人資產 （Tangible or Personal Assets），在6萬之上最高要繳納聯邦35%的贈與稅或遺產稅，紐約還有16%的贈與稅或遺產稅。 

外國人在美國購買房產通常是，個人買房要比普通公司買房省稅許多，除非房地產用有限責任公司（LLC）購買，有限責任公司還可以保護他們的隱私。 

不過，通過有限責任公司擁有房地產並不能避免遺產稅。外國人若要避免繳納房地產稅，他們可以用外國控股公司擁有美國有限責任公司（ LLC）。這外國控股公司可以是美國以外地方註冊。英屬處女島（BVI）是很受歡迎的控股公司設立處。在這個結構下，國稅局審核房地產所有權時，將視其為無形資產（intangible asset），這樣外國人就可能避開美國的房地產稅。 

外國人購買美國房地產後，應該申請社會安全號碼（SSN）或者報稅號碼（TIN），因為國稅局要求報稅時要填寫身份號碼。（作者為註冊會計師兼理財顧問）