首次投資美房地產避免4大陷阱

一項投資，當價格具有令人難以置信的吸引力時,可能因此所暗藏的陷阱就不得不格外注意了。
    
目前美國過量的法拍屋滯留堵塞房屋市場已壓低了房價,現在大約降到2006年最高值的33% 。即使近期季節性回升,價格仍然比2010年6月下降了4.1%,使人們更容易負擔得起住房。同時,根據最新的REIS數據， 82個城市中有80個租金上升，凸顯出租房需求的強勢。
   
"房價及借貸成本已在低位，有良好的房屋庫存,租房池需求上漲，" ERA房地產總裁兼首席執行官Charlie Young說, "從投資者的角度看,此時是房屋高需求而低成本進入的最佳時期。"
    
據一些專家稱，儘管預計明年房屋價格會繼續下降,但對於經驗豐富的房地產投資者來說是個賺錢的好消息。當房地產市場條件對於投資者來說已經很成熟的時候，投資新手在冒險嘗試之前也應該了解一些投資陷阱，以掌控今天多變的房屋市場。 
    
壓低報價
   
 面對如此低的房價,許多人不顧一切的想要賣房。首次投資者可能受到誘惑拋出一個低價以期購得便宜貨。但這種策略可能會事與願違,普通的美國人都能通過媒體看到房價下滑,都在想以低價買進。但消費者沒有認識到市場有辦法自我糾錯, 已經在房價上反映出來了。
    
衡量一個房屋是否估價過高要看它在市場上滯留的時間，即房屋成交所需天數。如果某一房屋已坐留在市場一段時間了，可能預示估價過高或有其他缺陷。那些定價合理的房屋即使在房市低迷時期也能賣出。
    
另一方面,當你今天以不可思議的超低價格買房時,記住廉價交易並不總是一個好買賣。算出房屋的潛在租金能否確保支付你每月房屋的持有成本。房屋的要價、估價及租金估值等詳盡信息可瀏覽FinestExpert.com等網站。
    
最後,觀察你想投資的街區周圍出租的房產。如果競爭對手給租戶提供很多激勵政策，例如免費出租或免手續費，可能表示該地區房屋需求弱勢。事先了解你投資的市場出租房屋的需求非常重要。
    
低利率易融資
    
房屋市場利率雖處在最低點,但得到一筆低利率貸款仍然非常棘手。
    
借款人應具備良好的信譽分數， FICO得分在740分或以上得到最好的抵押貸款利率。準備支付一大筆定金。投資者也應該準備提供其個人財務信息以及預計現金流和租賃房產的預期收益。
    
低估成本
    
專家警告，要清楚你能收取的租金是否夠償付你房貸的月供。未來的房地產投資者還要考慮稅收、保險、成交成本、維護成本等因素,以及為租戶準備房屋所要承擔的任何費用。
    
在租賃期間可能出現的修理維護問題，專家們建議留出至少6個月的費用來支付任何大大小小的問題。
    
法拍屋或困境房產可能伴隨著另外的麻煩。對於低價買入的銀行屋，可能需要更多的投資使房屋修復到良好的狀態。
    
但投資者不應只盯住成本。房地產投資成敗還有許多其他因素，比如地段、公共交通、購物、就業等。"當買房用於居住時,要看諸如外觀的吸引力," Young說。"當買房用於出租投資時，更多關注的應該是出租的房產的市場'銷路'如何。"
    
低估管理難度
    
作房東不是什麼都放手不管。除為房客準備好宜居的條件,按照國家和地方條例，房東得留出時間去尋找、篩選房屋及與租戶簽訂一個租房合同。
    
信譽背景和信貸檢查也可能花費時間與費用,因此專家建議每月收入租金留出一部份作管理雜費。
    
但是新手投資者馬上扮演房東角色可能具有挑戰性, 像IREM與全國住房管理者協會這些團體也會幫助你找一個專業房產管理者負責協助房東日常管理。許多當地社區也有協助房東的協會。
    
"房地產投資能夠有利可圖,或收益可觀，繼而能成就一番事業," Evans說，"但你一定要做好充足的準備。"

 來源；美國資訊網