淺談美國房產交易中的地契與產權

地契（deed）是新屋主所擁有房產的證明，在經過許多購屋手續後所得到的法律文件，應靜下心來，仔細閱讀一下地契(產權証明)﹐並將其妥善保存。

房產地契 ,聽起來似乎是一份難懂的法律文件，其實上，最重要的資料只有下列三項而已是房產賣主 (Grantor) 和買主 (Grantee) 的姓名、房產的詳細描述，以及房產權的轉移經過。

即是將地契確實送達買主手中，這道手續通常是在房產過戶時，在公証公司 (escrow 公司) 見證下，交由買主簽收。

地契的作用是買主對房產全部的擁有權, 如果一棟房產被數人所擁有，即可能有多份 (一份以上)的地契正本，每人都必須簽字，轉讓手續才算大功告成，例如最常見的一種地契 (Deed) 是夫妻共同佔住權 (Tenants by the Entirety) ，意即房產平均屬於雙方，一方過世，則在世的另一方繼承全部產權。除非經由法院判決或當事人同意，夫妻一方不得剝奪對方的產權。

另外一種是合夥式佔住權 (Joint Tenancy with Right of Survivorship)，與前述的夫妻共同佔住權類似，所有合夥人擁有同一房權，合夥人中如有人過世，其他人繼承其產權，不過不能像夫妻一樣，以共同佔住權的方式來擁有產權，只能從合夥人的名義，一起享用房產。

合夥房產還可以用共有佔住權 (Tenancy in Common) 的形式，來解釋各個合夥人對房產的權利。照此種規則組成的合夥關係，各個合夥人得以在毋須他人同意下，自行出售所擁有的股份或向銀行貸款，並可將股份傳給子孫或指定受益人。據在紐約市執業的律師英格爾指出，很少人會以此種形式來共同持有房產，不過，一些思想比較現代化的伴侶，為了分清楚「你的」和「我的」界線，就會使用此種規格來處理房產。

地契有兩大類。一類是在轉移產權時，原來的屋主向買主聲明，自己沒有做過任何損害產權的事。第二類是舊屋主不但表明自己的清白，還將以前所有的屋主亦包括在內，保證產權的完整；除非情況特殊，律師們通常不會讓客戶轉讓這一類的地契。其實，產權公司在房產轉移前，已做過全面調查，買主的權利均獲得適當的保障，上述的第一類地契應該是可以接受的。

新屋主在獲得地契後，必須向政府機關儘速登錄 (Record)，以免有人在屋主不知情下，私自盜取房產的整個或部份產權。政府機關在收到地契資料後，首先檢視原來屋主是否在公證下簽字，接著會將之製成顯微照片，以供給社會大眾取閱。

雖然法律上並無規定地契一定得向政府登錄，但是如果不這樣做，後果正如前述的，產權極有可能遭到侵犯；比方說，前任屋主將已轉手他人的房產，再一次出售或向第三者抵押貸款，則新屋主會因別人向政府登錄自己的房產，而失去產權或成為貸款抵押品。

地契正本是證明房產產權的重要文件，不過，新屋主一旦向政府登錄後，對地契正本的依賴性就可降低。因為日後再出售或需要貸款時，買主或貸款機構只要參閱政府的公開紀錄，即可確認賣主或貸款申請人的產權地位。

話雖如此，屋主還是應該小心保存地契，因為既然是一份證明產權的文件，將來總是會有用到的地方，就算是放在保險箱裡亦不為過。

來源：華人買屋網