在美國用自住房利率買投資房 利息省不少!

在美國，因投資房貸款利率高於自住房。那麼有沒有一些有效的方法，可以變"投資房"為"自住房"，進而減輕利率負擔呢？答案是肯定的。

鑑別投資房

買房時，銀行會依據一些條件來判定客戶購買的房產是用自住還是投資。

(1)銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房;
(2)過戶以後，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房;
(3)一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

變"投資房"為"自住房"，減輕利息負擔

可以採用"付點數利率"的方式，以自住房的利息來購買投資房。所謂一個點數，就是貸款金額的1%。

對於40萬的投資房貸款，根據房利美(聯邦國民抵押貸款協會)的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。

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是選擇一次性購買點數，還是較高的利率？這要看客戶保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那麼就沒必要購買點數了。

自住房和投資房首付差別

投資房貸款只能申請到75%，購房者至少要付25%的首付；購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上。

自住房貸款有時可以達到90%之多，但銀行對其首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，申請人的信用要求為620分。

投資房貸款和自住房貸款

(1)申請投資房貸款曾經做過房東會更好。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。

(2)購房者選擇不同的房屋類型，如合作公寓(Co-op)、獨立產權公寓(Condo)等，對申請貸款都會有影響。

合作公寓用於投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大。

獨立產權公寓能夠拿到貸款，銀行也是需要經過很多審核的，如果Condo預售率沒有達到50%，商業面積超過大樓面積的20%，裡面個人投資比例過高，那銀行也不會貸款給買家。

(3)一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的。四家庭以上的在紐約就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。

來源:房天下美國房產網