投資美國房產'收回成本時間'平均比中國快30年

2015年年底美國房產市場異常活躍。美國房產已經成為了國內投資人的首選項目，而且美國房產投資跟國內房產市場相比價格波動較小，且收益較快，據統計美國房產投資收回成本時間平均比中國快30年。

從限購令到多地限購鬆綁，國內房地產市場低迷的行情還未出現明顯改觀。在此情況下，很多投資者紛紛轉向海外房產市場。仲量聯行近日發布的數據顯示，2014年上半年，中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，達到54億美元。

對此，業內人士分析認為，除環境、教育和醫療因素外，較高的出租回報率和永久產權是炒房客轉向海外房產的重要因素，海外不少國家房產回報率都高於國內。

被業界視為"投資風向標"的華人首富李嘉誠，自去年8月以來累計出售了內地近200億元的房地產投資，瞄準了歐洲市場。

"投資風向標"的轉向也牽動著投資者的情緒。今年年初，土生土長的廣州人陳女士將130萬元的銀行存款取出，在華盛頓買了一套公寓。陳女士的盤算是，每個月華盛頓一套公寓​​出租可收益近萬元人民幣，除去各項稅費，每個月還有近7000元的收益。而在廣州市區，一套價值120萬元的公寓最多也就租2500元到3000元。

美國全國房地產經紀人協會日前發布的報告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人在美購房總額達220億美元，同比飆升近80%，佔外國人在美購房總額的24%左右。

報告還顯示，全美現房成交價中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元，為美國均價2.6倍。而且，中國人更喜歡現金購房，超過四分之三的中國購房客選擇現金支付房款。

中國人海外買房，基本分為自住和投資。在美國不少買家的購房總價在15萬美元以下，其中有較多是金融危機時的法拍房，成本甚至低於建築成本，因此投資價值較高。

美國的房地產市場雖然此前因金融危機的影響一度跌入低谷，但是現在已經開始平穩回暖，因此投資價值也較為明顯。

除了 ​​房價上漲所能帶來的收益，在美國出租房子也能帶來可觀的收益。例：休斯敦一套獨棟別墅，面積大約250平方米，總價人民幣100萬元。別墅租給了在附近上班的護士們，每月租金為1650美元，扣除稅費、房屋管理費等費用以後，還剩下1050美元，投資回報率大約7%。"

在美國買房投資，較高的收益率，加之租售比比較高，最多10多年就能收回成本;相比之下，在北京投資一套房產收回成本則至少要40年以上。

有數據顯示，美國德克薩斯州的房租收益居美國之首，為10%至15%，若剔除稅費等將近4%至5%的各項支出，該區域房屋的租金淨回報率通常可達6%-8%;而在加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，淨回報率平均在4%-6%;奧蘭多的房產淨租金回報率大概是6%。

而國內的出租回報率則遠遠低於海外。以廣州為例，滿堂紅的最新統計數據顯示，最近一年，廣州市9區住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動，出租回報率則進一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報率是2.8%。

值得一提的是，相對於國內70年的物業產權，美國房產絕大多數都是永久產權，房屋的升值來源主要是土地增值。在國內進行房產投資，一定要核實土地使用期限，物業的剩餘使用期限越短，該物業的價值會越低。由於海外房產沒有使用年限的限制，其房屋價值會由於土地的增值而增值。

來源：網路