在美購房成交時出現差錯？不用怕！

當你好不容易將心儀的房子談成，馬上可以入住新房時，偏偏在成交這一步出現差錯，心情的失落可想而知。房地產交易需要的時間往往相差很大，快則半小時成交，慢則需要好幾天，就像在地圖上計算行駛時間，很難判斷因為可能遇到的交通事故，而擔誤的時間。如果我們花點時間研究可能出現的問題，做好充足準備，按時成交的可能性更大。

導致成交延遲的原因可能包括文檔出錯，資金沒有按時到帳或金額出錯，以及買方在最後驗房時發現問題。

問題：文檔信息錯誤

簡單的文檔問題可能包括姓名拼錯或地址出錯，而嚴重的可能包括貸款金額錯誤或缺頁。這些差錯可能導致幾小時，甚至幾天的延遲，因為必須一切都確保無誤後才能成交。

解決方案：仔細溝通和檢查

儘早詳細查看每一份文件，特別注意貸款金額等關鍵信息。反複檢查貸款和首付金額、利率、拼寫和所有個人信息，對任何不理解或有疑惑的事情提問。

問題：Money，money，還是 money

你也許能猜到，許多可能出現的問題都與錢有關。比如：

你在成交前一天去銀行，準備將首付直接轉給經紀人。聽起來好像很簡單。但這筆錢在銀行可能出現意料之外的差錯，或是錢沒有在預約時間內到賬，或是到賬金額不對。

如果金額不對，可以補足差額，但房產交易不接受個人支票，所以必須買保付支票或銀行本票來補足差額。這樣一來，成交時間可能要延後了。

解決方案

有兩種方法避免這個問題。一種是，您將首付以保付支票或銀行本票的形式帶到成交地點。另一種方法是，安排資金電匯或銀行轉賬，提前幾天支付給成交經紀人。如果仍不知道成交需要的準確金額，就多轉一點錢，以後會得到還款。

問題：貸款文件還沒拿到？

假設一下，您的貸款計劃正通過連夜快遞送給成交經紀人。您趕赴成交地點後才發現，快遞還沒有送到。東西寄丟了嗎？寄錯地方了？要晚一小時到？不管怎麼樣，這時缺乏貸款文檔，您和賣方的交易必須暫停。

解決方案：與成交經紀人密切聯繫

在預約成交前，至少提前幾天與成交經紀人溝通。如果您僱用了抵押經紀人，他們通常會非常熱情地協助您和您的經紀人加快手續辦理，保證手續完成並送到成交地點。但您可以在這個流程中協助他們！詢問各方是否已有他們需要的所有信息。銀行賬單、納稅申報表和其他文件，都有丟失的可能。在成交當天早上，如果您的經紀人或貸方不負責召集各方和文件，那麼您可以打電話驗證交易需要用到的材料是否完整、文檔是否已準備好待簽署。

問題：產權不明確

賣房產權不明確可能牽涉出一系列嚴重問題。比如，購房中，產權公司發現，賣方沒有向承包商付過柵欄的費用，房產受到留置權限制；或者賣方的哥哥起訴，聲稱父母把房子留給了他……總而言之，您，也就是購房者，遇到問題了。您需要在成交前，堅決要求清晰、明確、沒有問題的產權，您的貸方也會堅決要求。

解決方案：仔細研究產權報告

現在再次強調做功課的重要性。提前做好功課，能預防產權在最後一分鐘出現意外。您需要仔細研究在第三方保管開啟後完成的初步產權報告。事實上，您應該在拿到一份報告後就盡快閱讀。這個產權報告通常直接給貸方。可以想辦法自己也拿到一份。

在成交時，您需要買一份產權保險，避免產權公司在調查時出現遺漏而造成的損失，但這份保單僅在成交當天后才生效。

問題：最後時刻的要求

專家們說，有時貸方會在最後時刻要求提供更多信息，比如數份租賃協議、取消的存款支票、原始災害險保費等，這些最後時刻才提出的要求會造成成交延遲。

解決方案：保持聯繫、備好所有材料

提前與貸款專員溝通。是否還需要提供其他信息來完成檔案？另外，把能想到的每一份文件都帶到成交地點。

問題：最後查驗時發現房屋問題

在成交的前一天，去即將成為自己的家中最後查驗一次，才發現賣方在屋裡留下了很多垃圾、把浴室牆上的洗臉盆拆了，還在搬走電視機時，在牆上鑿了一個拳頭大的洞。

解決方案：立刻詢問溝通

出現了這樣的問題，您的經紀人應與賣方經紀人合作商討解決。首先看看哪些是可接受的問題、可能造成的損失及如何讓賣方承擔費用。一種方法是協商減少您的成交費用，這意味著賣方在成交時需支付更多費用。另一種是取出賣方一部分適當收益由第三方保管，直到問題解決。

最重要的是，不要等到成交時才提出各種問題。提前解決好這些問題，或推遲成交。

購房小貼士：

• 買賣雙方都必須同意成交中的任何變更。描述變更的修正條款必須以書面形式，由雙方簽署並隨附在指導文件中。
• 審查每份文檔後再簽名。一旦簽名即表示同意。
• 避免不必要的延遲。貸方的貸款承諾有失效日期，與第三方保管必須結束的日期一樣。
• 您可以做到的一件事是，確保自已和參與成交會的所有人都准時到場。（您和您的配偶及相關人員都需要准時到場！）
• 如果交易失敗，買方的預付金由銷售合同的條款，或失敗的原因而定。建議咨詢律師。
• 在交易完成後，成交經紀人將郵寄給您最終清算報表，反覆檢查這裡的信息，這是一份重要文檔，不容出錯。

來源：聖路易時報