Condo和Apartment 區別在哪裡？

康斗（Condo ）是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現在加勒比海地區的波多黎各，1960 年以後開始在美國本土大規模推廣，現在成為美國住宅開發類型的一個主要的產品。康斗在眾多外國人心目中，"康斗"就是產權所有，而不太集中在建築類型這個定義上。

"康斗"就是產權所有

首先是"康斗"這個術語，我們往往感到有點陌生，就是聽過，也有些模糊。原來在國內學英語，單獨的住宅就是" house "，集合的住宅叫" apartment "，很容易記。二十多年前到了美國，發現他們的住宅中細分多了，單獨住宅種類已經不少mansion ， single house ， resort ， vila ， retreat ， bangalore ，而集合住宅類型也多，apartment 是一種普通叫法，但是他們用的比較多的類型，叫做condominium ，簡稱" condo "，在外國的華人習慣讀成"康斗"。

美國房產中，康斗(Condo)是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現在加勒比海地區的波多黎各，1960年以後開始在美國本土大規模推廣，現在成為美國住宅開發類型的一個主要的產品。康斗在眾多外國人心目中，"康斗"就是產權所有，而不太集中在建築類型這個定義上。

首先是"康斗"這個術語，我們往往感到有點陌生，就是聽過，也有些模糊。原來在國內學英語，單獨的住宅就是"house"，集合的住宅叫"apartment"，很容易記。二十多年前到了美國，發現他們的住宅中細分多了，單獨住宅種類已經不少mansion，single house，resort，vila，retreat，bangalore，而集合住宅類型也多，apartment是一種普通叫法，但是他們用的比較多的類型，叫做condominium，簡稱"condo"，在外國的華人習慣讀成"康斗"。

早期的康斗主要是在市中心區開發的低密度住宅區，這個概念是從波多黎各引入的，但是很快康斗開發就集中在郊區的、密度比較高的、面積龐大的新住宅區了。現在美國郊區大量的住宅區中，康斗社區佔了很大比例。

這些年在國內房地產界參與的策劃、設計比較多，經常有人問我，這個在美國被稱為"康斗"的住宅類型，是公寓呢還是連排別墅？相對房地產、住宅發育得很成熟的美國，我們的房地產在術語方面還是沒有標準化，細分得也粗糙。

"康斗"是住宅的一種類型。主要用於兩個地方，一個是美國，一個是加拿大的大部分省份。界定意義是"多人共同對其有擁有產權的房地產項目，在這些項目中，部分產權是多人擁有、部分產權是個人擁有"。其實，在英語口語中，所謂"康斗"主要還是描述公寓式住宅單位，在眾多的外國人心目中，"康斗"就是產權所有，而不太集中在建築類型這個定義上。

分門別類的"康斗"

康斗可以只有一個居住單位，也可以是多個住宅單位的居住建築。一個居住單位，就是一個公寓了，多個住宅單位，就是一個住宅區了。在康斗社區裡面，每個具體的住宅單位是一個家庭擁有的，而社區內部的公共空間，如走道、車路、娛樂休閒設施等等，則是這個社區內所有的住戶共同擁有的。一般來說，康斗分兩個大類型，一個單一家庭擁有自己完整的建築室內生活單元，不擁有任何外部的公共設施，這種康斗因為間隔清晰，公私分明，因此被成為"detached condominiums" ，建築內部的住宅單位完全屬於一個家庭，但是外部走道、車路、公園、設施、會所、游泳池等等就不是僅僅這個家庭擁有的，而是整個康斗社區的居民共同擁有的。還有一種康斗社區，居民不但擁有住宅內部的所有權，並且也擁有部分的外部的空間，比較講究，好像前面有自己的草地和花園，這種類型的比較多，在美國叫做"地段康斗"(site condominiums)。在美國，這種康斗比例相對比較高級，比較流行。比較適合美國大多數的中產階級的要求。
    

除了這種住宅型的康斗之外，還有一種叫做"非住宅型康斗"(Non-residential condominiums)，主要是指那些在住宅開發中用康斗的形式開發的寫字樓、旅店客房、零售商店、或者集團公寓居樓，特別是退休老人公寓，學術宿舍之內。其實，這些康斗的所有權情況和前面的康斗所有權是一樣的，不同的僅僅是康斗的具體使用功能不同而已。不過，如果這些康斗屬於非贏利性機構擁有，比如教會、慈善機構、教學機構等等，康斗的地產稅要低得多，甚至是免稅的待遇。這類非住宅性的康斗，如果是商業性的，不斷的轉手往往造成許多複雜的問題。這裡非住宅性的康斗，往往是企業擁有，出租以贏利的。美國法律上稱之為"company share"，或者簡單叫"co-op"。這類企業出租居住單位，作為生意來做，因此要交納地產商之外的營運稅等等商業稅收。
    

西方房地產經歷了一百多年的發展，因此分門別類很清晰，好像single house，PUD，康斗，townhouse，rowhouse，公寓，loft，studio等等，我們的房地產才只有20多年的歷史，因此要找到一一對應的翻譯，並不容易，才產生了現在眾多的叫法。好像"連排別墅"、"情景洋房"、"別墅"之類，其實好多都不准確，有些術語根本沒有國內的對譯詞，再好像escraw這種西方房地產業內必不可少的機構，國內從來沒有聽說過。康斗屬於一個正在逐漸進入中國房地產業的名詞，希望逐步形成一個國內業界的共識，這個術語也就能夠逐步和國際接軌了。

Condo&Apartment差在哪裡？
    

Apartment是公寓的總稱，即不是單獨的一幢樓房，而是一個大樓，內中有幾個至幾百套公寓。

Condo是指一幢大樓中的一套公寓。其區別在於，這幢大樓的產權是這樣的：樓主以每套公寓的公寓主的形式共同擁有大樓。擁有權相關獨立，但屋主要向管理委員會交一定的費用。大樓的水電和其他維修等由大樓管理委員會統一進行。所以condo主要是指公寓的擁有形式了。一般譯成康斗，與condo相對的另一種形式叫co-cop。這樣公寓的屋主以股權的形式共同擁有這大樓，每套公寓按其在整幢大樓中的比例算成股份。這樣的主權遠較condo屋主小，新屋主買入公寓時，其資格還要通過大樓委員會的審查。不像condo主，基本上是想賣給誰就賣給誰。

是買共管公寓(康斗Condo)還是買獨立房子? –- 住公寓(康斗)雖然每個月要付管理費，但也省去很多麻煩。春天不必施肥，夏天不必割草，秋天不必掃落葉，冬天不必鏟積雪。公寓外部的維修和保養也不必由你操心。住共管公寓(康斗)還有 一個好處就是省稅。如果在紐約威郡擁有一套獨立房子，每年的要付的稅一般都要好幾萬。而住共管公寓(康斗)裡，所付的稅一般只有同等面積獨立房屋 所付稅的一小半。

是買共管公寓(康斗Condo)還是買合作公寓(Co-Op)？ -- 合作公寓雖然價格比較便宜，但你買下後並沒有真正擁有這套公寓。你只是買下了一個股份。不像買共管公寓(康斗Condo)，你買下後對於你的公寓有 絕對的和永久的擁有權。另外，合作公寓的買賣或則出租需要得到管理委員會的表決同意。有時候你好不容易找到一個肯出好價錢的買家。如果被管理委員會否決。你就無可奈何，不得不去找另外的買家。還有，每次送到管理委員會去批，不少合作公寓業主還要付一筆數目不小的手續費。

美國住宅的類型
    

剛移民或留學美國的華人，在租房或在美國房產市場上會看到美國住宅類型有統倉、套房、單房、公寓、康斗、土庫等叫法，特別是在租房時更常見，有時很多華人不明白，很想找到與中國房屋類型相匹配的房屋術語。下面美國富升地產為你簡單通俗介紹一下美國的租房類型中統倉、套房、單房、公寓、康斗、土庫的大概格局。

1.Studio(又叫統倉)： 就是一室沒廳的房子。這樣的房型是紐約單生貴族的最愛， 有一個獨立的衛生間， 廚房就是房間的一部分，自己擁有完全的獨立空間。

2.套房：華人廣告里特有的詞，通常指一套2室2浴或三室2浴的單位裡帶衛浴的那一間，多出現在分租同一個單元時，這一間是單元里要價最高的，有自己獨立的衛浴，但要和同單元的共用廚房和客廳。

3.單房：一個單元里的一間臥室，臥室內無衛浴，通常情況下要與單元里其他租客共用衛浴和廚房。

4.Apartment公寓：指的是有專門的臥室的出租房，多為一室一廳或多室一廳，在紐約， 幾乎所有的公寓都是在多層建築裡的。價格也根據地段， 大小和新舊程度而不等。如果與人合租的話， 分攤的租金通常都會比Studio更便宜。

5. Condominium(Condo)康斗： Condo 和公寓的格局差不多，但是高一個檔次， 多為出售， 但也有人出租。 Condo在紐約多為高層建築， 在市區以外和NJ多為雙層或三層無花園的連體別墅。概念上可將公寓和康斗視作一體。

6.Basement:土庫：地下室，一般都有窗戶，通常只有一個出口。

7.Walk in: 半土庫：半地下室，有窗戶。通常前後都有出口。前面有一半在地下，後面與地面持平。有很多 walk-in 不是半土庫，而是一樓來的。

來源：美國房產網