2016年美國​​置業“黃金年”住宅類房產市場將繼續走高

混雜著房地產去庫存的巨大壓力，中國經濟持續軟著陸，人民幣不斷打響匯率保衛戰，欲跌還漲;歐洲複雜的地緣政治形勢讓其經濟復甦的前景更加撲朔迷離;美元加息在多次"狼要來了"之後，真的"來了"，為全球他國經濟繼續釋放迷霧彈。

2016年世界經濟形勢似乎更加複雜難料，然而，美國住宅開發協會(the National Association of Home Builders -NAHB)於2016年1月份公佈的一系列數據卻一致顯示。

2016年美國​​住宅開發市場將繼續走"牛"，美國住宅行業似乎正在翹首期盼金融危機後，住宅開發巔峰時刻的到來。

住宅從業人員信心飽滿

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美國住宅開發協會(the National Association of Home Builders)簡稱NAHB，成立於上世紀40年代，是一個擁有800多個地方分會的聯盟組織，共擁有約14萬會員，其中1/3是新建住宅開發商或原有住宅翻修商，其他的會員也都服務於住宅開發相關領域，如房屋銷售和營銷，住宅金融，建材生產和供應等。每年，其成員建造的住宅佔據美國新​​建住宅80%的份額。

在其2016年1月份公佈的數據中，第一組重要數據為住宅市場指數(Housing Market Index)，該指數基於統計業內被調查者對近期和未來6個月住宅市場看法而生成，可謂顯示美國住宅開發從業者對美住宅開發信心指數的晴雨表。

通常情況下，該指標高於50分位就表示， 大部分房屋開發商對住宅開發持積極樂觀態度，而1月份，該指標繼續穩定在60分位。回顧歷史，2005-2015年10年間，行業信心最高漲的為2005年，該指標持續在70分位左右，2009年行業信心跌到低谷，只有10分位!

NAHB首席經濟學家David Crowe對媒體表示，一月份的HMI指數說明，"我們對住宅市場將保持穩定增長的預期是正確的"，他說，"過去兩年，私人單位就業維持月均24萬的增長，2016年GDP也有望超越去年水平，消費者購買信心已經幾乎回到了經濟危機前的峰值。"

堅實的經濟基礎、穩定的就業增長、以及持續上升的消費者信心讓來自全球各地的買家持續進入美國房地產市場，這些因素都讓美國住宅從業人員對2016年充滿期待，也導致該行業對相關勞動力的需求更加旺盛。但是，另一方面，"土地成本、勞動力成本，聯邦及各州政府環境管控條例都使得他們的建造成本更高，房屋建造難度也更大，房屋建材成本也不斷增加。"一位住宅開發商說， "土地資源和勞動力短缺正成為影響其發展的關鍵因素"。

住宅新開工量預計增13.4%

NAHB公佈的第二組重要數據為美國新建住宅開工量。

數據顯示，2005-2015年10年間，其新建住宅開工量於2005-2006年最高，年均逾200萬套，而在2009年陡降至僅約50萬套/年，之後，隨著經濟緩慢回升，2015年全年新開工量增加了10.8%，達到逾111萬套，其中，single- family(獨立屋，房屋在外牆結構和基礎設施方面完全不依附於其它建築物，屋主擁有整塊土地和房子。)開工量全年增加了10.4%，達到71.5萬套。此外，2015年，全國住宅建設許可證發放量增加了12%，達到117.8萬套。

NAHB主席，來自Blue Springs的一家住宅開發商Tom Woods告訴媒體，上述數據顯示美國整體住宅市場繼續向好，因為開發商對未來消費預期樂觀，所以傾向於繼續增加庫存。"11月份，Single-family的開發量已達到經濟危機前的水平，表明住宅市場正在恢復正常。"NAHB首席經濟學家David Crowe也如此表示。

NAHB同時預測，2016年新房開工量將達到126萬套，比2015年的111萬套增加13.4%。其中，Single-family的新開工量預計2016年將達到84萬套，比2015年71.1萬套增加18%。同時，multifamily(擁有多戶家庭的住宅)的新開工量也將達到41.7萬套，比去年的39.7萬增加5%。而在美國房地產市場發展比較健康、正常的2000-2003年，single-family新開工量平均每年為134萬套。

全美大部分地區的住宅市場發展目前都非常健康。在很多大城市，就業和收入的增加都成為該地區住宅市場發展的有力支撐。不過，從區域上看，各地開工量並不均衡。

2015年住宅新開工量在南部和西部增長率分別為21.3 %和6.3% ，中西部地區沒有明顯變化，東北部地區下降了8.5%。同時，中西部、南部、西部新建住宅許可證分別獲得了22%， 5.6%，21.7%的增長，而東北部將比較穩定。

加息影響有限

數據顯示，銀行貸款仍然是美國住宅購房者選擇的主要付款方式，貸款利率同樣會成為影響購買信心和房地產市場發展熱度的一項指標，並間接影響房地產走勢。

2015年，美國住宅30年固定期貸款利率為4%，甚至更低，這個利率在很多人看來實在太"便宜"了。儘管美國加息週期已經開始，據預測，2016年美國30年固定貸款利率可能會緩慢上升至4.5%，同歷史利率水平相比較，這依然是一個很低的水平。所以，更多置業者似乎對首次加息"視而不見"。

來自Howard Bank的一位住房貸款經紀Sunny也透露，2015年底的首次調息對消費者的購房意願和其銀行相關貸款業務並未帶來任何影響。當然，若到2017年，利率上升至5-5.5%，屆時，房地產市場是否會因而放緩，尚且不知。所以，對於有真實購買需求的消費者來說，2016年應該是置業的"黃金年"。

據CoreLogic首席經濟學家Nothaft預測， 2016年，新建住宅銷售將達到13%的增長率， 總體住宅銷售額也將增加4-5%。其中，美國南部和西部將成為住宅銷售量增長最強勁的地區，因為這些地區家庭、人口增長強勁，對新建住宅需求量也將更大。而2016年，全國住宅價格將在去年水平上增加4-5%，並將在2017年中期時候達到2006年峰值水平。

受益於消費者對房價上升預期的影響， 房主也紛紛開始投資房屋翻新，因此住宅翻新市場也將繼續溫和增長。NAHB預測，2016 年single-family住宅翻新消費將比2015年增加1.1%，而2017年將在此基礎上增加1.9%。

來源：外國房