你在美國買的房產，產權「乾淨」嗎?

美國房產土地的產權是私有製, 業主擁有絕對的地上和地下的權利, 如果在地下發現了石油也會是歸這個土地業主所擁有。但是有件事絕對會讓你驚訝……

在美國的住宅房產權可以分為:

獨立屋(Single Family Residence Detached): 產權擁有獨立的土地,土地上的獨立屋和地上物,土地下的物質。

半獨立屋(Single Family Residence Attached):產權擁有獨立的土地,土地上的獨立屋和地上物,土地下的物質。

此獨立屋有一邊和另一土地的獨立屋相連, 彼此相連在地界上有一道共同牆(Common Wall).

聯排屋(Townhouse; Row house):產權擁有獨立的土地,土地上的排屋和地上物,土地下的物質。此排屋至少有一邊和另一土地排屋相連,彼此在相連在地界上有一道共同牆(Common Wall).

共渡公寓(Condominium): 

產權擁有獨立土地的一定比例,地上可分割住宅單元,和同土地產權比例的地上物和地下物質。（住宅單元的所有業主,共同擁有這塊土地,每一個業主土地產權的比例是所有業主均分這塊土地的比例,但是只擁有這個比例的土地產權,而不是在土地上可以按比例具體的劃出那一小塊地）。

公寓(Apartment): 

產權擁有獨立的土地,土地上多個單元的集合住宅和地上物,土地下的物質。  

而此集合住宅和共渡公寓不同, 屬於不可分割, 同時被一個法律人擁有。

美國房產土地的產權是私有製, 業主擁有絕對的地上和地下的權利, 如果在地下發現了石油也會是歸這個土地業主所擁有。

但是有件事絕對會讓你驚訝, 美國是非常重視且落實法治的國家, 任何人經過合法程序, 都可以對不屬於自己的產權放上使用權利或限制, 而這些權利限制可能會影響產權過戶, 限制了業主對產權使用或是房屋加建修改, 也就直接影響產權的價值。

尤其是歷史較長, 經過多次買賣轉手的產權, 有其他非產權業主在上面放上權利限制的機會就相對大很多。也就是說這個產權不"乾淨"的機會就相對大很多。

以下舉幾個例子來分析說明各種產權不"乾淨"的情況：

例1： Property Liens, 放在產權上的等待清算點

業主請有執照的專業技工來整修房產, 雙方訂有合法的契約, 完工後業主對技工的服務和工作不滿意, 但技工有按照契約履行工作, 這時業主不願意付清款項, 但又沒有正式照契約上的條款規定提出不付款的理由。又或者只是業主單方面對技工不滿意, 按照契約條款無法提出不付款的理由。

這時技工就可以拿著契約和未付清款的證明到縣政府（County Hall）房產產權部門去申請宣告（Claim）一個待清算的點（Mechanical Lien）在業主的產權上, 然後在縣政府的記錄檔案部門（County Recorder Office）登記生效。  

這時當業主要賣掉房產, 就必鬚面對這個清算點, 也就是說要把款付清才能拿掉這個清算點, 產權才能"乾淨"的過戶給買主。  

如果過戶時業主沒有清掉清算點, 那這個點就會一起過戶給新的買主, 新的買主就必須負責這個款項, 也就是新的買主買了個不"乾淨"的產權, 一般買主是不會願意的。

另外還有很多其它種類的Liens, 如, Property Tax Liens, IRS Liens, Child Support Liens, Family Law Real Property Liens.. 主要就是當產權業主有欠款, 債權人提出合法的證據, 就可以在業主的產權上放Liens.

例2：Easement, 非產權業主對產權業主土地的使用權

一般產權土地上都或多或少有一種別人可以使用的權力叫"Easement", 它最常發生的就是公共事業單位如電力, 天然氣, 供水局等在你的產權土地上劃出一條帶供它們進出使用或管線經過, 這條帶大部分會在土地上可蓋建築物範圍的界線外, 這是很通常的一種Easement, 是有利大家, 不太會影響產權買賣。但是如果是特殊的Easement就可能會影響產權了。  

例如, 在很久以前城市建市之初, 由於市政排雨水設計的要求, 你旁邊地塊的雨水必須藉過你的土地, 然後利用你的地塊被要求設計的坡度把雨水排到市政道路上的雨水坡道, 所以你的地塊就會被Record有個Easement是給旁邊地塊排雨水的使用權力。  

一般這個Easement 不太會被察覺, 在你的產權書上也可能就是個記錄號碼(recorder number), 並不會描述旁邊地塊有這個權力。但一旦過完戶, 如果你是買學區房要加建房子, 由於你不能改變土地的坡度, 會使加建的困難度提高到甚至無法加建, 也就是說你買到了一個產權不"乾淨"的房產。

又例如, 有塊土地是兩面臨街, 地面上有一幢獨立屋原來只利用一面臨街道進出,現在由於市政府對這塊地的使用改變了, 准許這塊土地可以被分割成兩塊, 分割出來的地塊上面可以再蓋個獨立屋, 然後利用另一面臨街做進出。  

等於這塊土地價值增加至少一倍。有人看到這商機, 把它買下準備土地分割後再蓋一幢獨立屋出售。結果發現有其他非業主在另一面原來不用來做進出的臨街面, 沿著街面有一條1.5米的過道使用權(Easement)。

因為當初在這面算是土地的後面, 不用來做進出使用, 以前的業主賣了這沿街1.5米的使用權給他人使用也算合理。  

但是現在由於土地做了分割, 需要用這面街做進出, 這時可能就要花錢買回這使用權, 要不然連業主自己的車子都不能停在這屬於自己的土地上，因為佔用了這Easement 就算是侵權了。 

這就是又一個不"乾淨"的產權。

例3：Historical Building List, 列入古蹟房名單

你看上了一個四十年的老房子, 由於當時的工藝讓這棟房子氣質非凡, 看起來也價值非凡, 買來住是很有面子。但是你要知道, 中國歷史悠久, 四十年的房子不算老, 但在美國是不一樣, 他們只有二百多年的歷史, 四十年就有可能讓政府把這房子列入古蹟（Historical Building List）需要被保護。  

這個在過戶的產權書上甚至都不會被提到, 換句話說, 你如果經驗不足, 你是不會知道這棟房子是要被保護的。但是當你買下後, 你就有義務去保護維持這個"古蹟"。也就是說你有義務需要花錢按政府要求的方式維護它, 如果要加建修改那更是不可能。  

所以當你要賣出的時候, 如果買主知道這是古蹟房, 是會減低你房產的價值。這又是另一種產權不"乾淨"。

如何找出產權是不是"乾淨"呢？

當你要買下心儀的房產時,首先你要找個很有經驗的執照房地產經紀讓經紀帶領著你把產權書上有可能讓產權不"乾淨"的條文找出來。有些只有條文記錄號碼（recorder number）的,需要到所屬縣政府（County Hall）的記錄檔案單位（County Recorder Office）把條文內容找出,再請政府相關部門解釋條文,或請專精產權的律師查驗,看看對產權是不是有不"乾淨"的影響。

還有一種土地產權勘察的方法,叫Title Survey。買主可以聘請土地產權勘察的專家把產權範圍內的土地徹底的清查,這時如果有任何非產權業主對這土地有使用權,他都會把它標示和畫在這個產權範圍土地的圖上。例如有個非產權業主的使用權(Easement)是沿著土地的側邊有一條2米寬的進出帶,這條帶(Easement)就會被畫在土地勘察的圖上,然後標示著誰擁有這使用權。

辦理銀行貸款也可以過濾產權的不"乾淨"。銀行通常會請產權公司過濾產權,如果有不"乾淨"的產權會影響價值的,銀行會把它挑出來,也許就有可能不通過貸款申請,這時就知道這產權有不"乾淨"的地方。如果這個不"乾淨"是賣主在事先沒有告知（disclose）,買主可以決定不買,賣主必須無條件退還定金。

最後，非常建議買主要購買產權保險。如果買賣是要經過貸款,銀行也會要求買主購買產權保險。但是銀行通常要求的是基本險,我會建議可以在合理的範圍適當的提高產權的保險額度。如果經過上述檢驗關卡還有遺漏產權"不干淨"的地方而會影響產權價值的,產權保險公司就會根據合約來賠償損失。

來源：TheHouseClub