房地產與股市投資之利弊比較

近幾年美國房市大漲，引發人們對投資房地產的濃厚興趣，不少客戶諮詢投資房地產有什麼好處，有什麼弊端，又隱含什麼風險。作為一名財務顧問,自然需要對客戶的問題提供盡可能客觀而全面的​​回答。也有一些客戶若干年前投資買了房地產，有成功的經驗，也有失敗的教訓。今天就談談房地產與股市投資之利弊比較，因為有比較才有鑑別，才好作結論，而與房地產投資進行比較的最好參照物恐怕就是股市。需要指出的是，此處的股市是指股票基金或債券基金，而非單一的股票，單一的股票難以預測，難以作比較的參照物。

先說投資房地產的好處。

第一個好處、可能也是最大的好處是它可以帶來定期乃至長期的現金收入。這筆現金流在你付清房貸之前可以用來付每月的月供，或許還有一些剩餘。在付清房貸以後，這每月的現金流就是你的淨收入，源源不斷，猶如活水。有一個客戶幾十年前買了一家餐館，餐館生意非常好，老闆每月都準時把租金寄來，逢年過節還會親自登門送禮問候。而客戶靠這租金收入過著悠哉游哉的退休生活。

第二個好處是房地產會升值。總的來說，人口是越來越多，而用於蓋房子的土地是越來越少，所以房地產早晚會升值是毋庸置疑的。只不過什麼時候升值、升值多少是未知數。

第三，經營房地產的相關開銷可以抵稅。打廣告招租、房屋的維修或請人管理的開銷等都可以算作business expenses,可以抵稅。

第四，一般認為，房地產比股票、共同基金具有更強的抗風險能力。房地產是有形的資產，看得見，摸得著，所以英文叫real estate (真正的財產)，股票、共同基金在賣出前只是賬面上的東西，是paper money。一旦股市大跌，可能跌掉50%、60%，甚至更多。次貸危機中，S&P500指數跌幅高達63%；而NASDAQ在2000年最高曾達到5000點，後大跌至1000多點，直到今年才恢復。而房地產也可能遭遇不景氣，2006~2011年期間，跌幅達33%。

第五，擁有房地產所帶來的心理上的成就感和滿足感，這種感覺用金錢往往是難以衡量的，世界上的很多大富豪常常也是房地產大亨，如美國的Donald Trump,香港的李嘉誠等等。 

同時，房地產投資也有一些顯而易見的問題或挑戰，需要認真考慮。

第一，最大的問題可能是找不到房客或承租人，當然你不會永遠找不到房客，但如果有幾個月的空檔，你的焦慮也是可以想見的。一方面每月的月供要付，另一方面房子卻空置，沒有收入。如果一、二個月找不到人，還可以應付，如果三、四個月甚至更長的時間都空在那，這種壓力一般人可能難以承受。

第二是房屋的管理、維修問題。下水道堵了，水龍頭漏水了，房客電話打來，你就得去修。你有沒有時間，你是否自己動手能力強，會不會修，都是一個問題。當然你可以僱別人去打理這些瑣事，但這要花錢，會侵蝕你的利潤。

第三，房屋買賣的話費要遠遠高於股票和共同基金投資。若你賣房子，房產中介的佣金常高達房價的5%。還有律師費等其它開銷。而共同基金投資的成本則小的多。很多共同基金買賣不收費，沒有load，當然每年會收管理費，又稱expense ratio，股票基金通常在1.5%， 如果買指數基金則少的多，S&P500 指數只有0.5%或更少。

第四，房屋的維修費和雜項開銷可能會很大，首先一定要有保險，50萬的房子一年保險費至少要$500，而且每年還漲。新房子可能不需要維修，但舊房子就免不了，換個屋頂、裝修廚房要花多少錢，相信有房子的人都有一些體會。此外，每個舊房客搬走,新房客搬進,房子要粉刷、要打掃，若是請人做，當然也要花錢。有一個客戶，買了一個公寓樓,為了應付諸如惡房客等麻煩，專門雇了一個律師，每年律師費$1,000。  

第五是變現的風險。共同基金任何時候都可以買賣，非常方便。房子的買賣就比較麻煩，可能拖很長時間。若是房市不景氣，房子可能就成為"雞肋"：儘管你降價以售，有時就是找不到買家，你生生被房子套住。

第六，直接投資房地產的另外一個不利因素是房地產稅,這可是一個很大的成本。好一點的地區房地產稅都很高。50萬的房子一年交一萬美元（2%）的property tax 很平常。房地產稅每年都要交，只要你擁有房子，這稅你就跑不了，更可怕的是幾乎每年都漲。

其實投資房地產，除了直接買賣房地產,自己管理、經營外，你還可以投資REITS （Real Estate Investment Trusts房地產投資信託）。REITS類似於共同基金，它們匯聚投資人的錢，購買、經營房地產，可以是住宅，商業地產， 也可能是工業園， 或土地。如果市場好，你買的REITS會升值，REITS還可能給你派發紅利。REITS的回報和房地產市場景氣、榮枯有直接關係。房市大好的時候，REITS的回報也非常高。投資REITS與投資共同基金沒有什麼兩樣，門檻很低，少量資金就可以開戶，有專業公司管理不動產，平常你沒有煩心的事。但投資REITS畢竟不是直接擁有房地產，心理上的滿足感和你直接擁有一片房地產是沒法比的。

說完了房地產投資的利弊，接下來我們談談股市投資的利弊。相對於房地產投資而言，股市投資的便利之處可以歸納以下幾點：

第一，投資的門檻很低，幾百元就可以開戶，每月還可以自動轉帳追加投資；

第二，管理方便，你可以在網上開戶、下單買賣、換一個基金或關閉帳戶，只是"彈指一揮間"。

第三，交易成本相對便宜多了。前文說過你賣房子，realtor 可能收你5%的佣金，買共同基金你可以買no load funds， 沒有佣金。每年的管理費取決於你買什麼樣的funds。若是指數基金，年費可低至0。25%或0。5%。

第四，如果不賣，一般沒有capital gain tax，不像房地產稅每年都要交。當然如果基金派發紅利(Dividend)，你要交稅，但dividend一般較少。

上述幾點是股票投資的主要好處，但股市投資的短處也不少，

第一，股市的動盪比房市來的更迅急和勐烈。一天跌幾百點，跌掉百分之幾屢見不鮮。2000-2002年持續三年的熊市中，S&P500都跌掉了50%。如果投資個股，你的投資甚至可能血本無歸，如Enron（安然）。而房市的動盪比股市就溫和多了，房市也會不景氣，房價也會下跌，但不會像股市那樣如疾風暴雨。

第二，股市投資更能暴露"貪"和"懼"的人性弱點。都說買低賣高，但在股市投資中，大多數人的行為是反其道而行之：股市越漲人們越湧入;股市越下跌，人們越退出，典型的"買高賣低" ，其結果是損失慘重。如果你能買S&P500，堅持十年、二十年不變，無論漲跌都不退出，幾十年下來你會獲得至少10%的年增長率，但是絕大多數人都做不到。

第三，相對於房地產而言，股市投資沒有多少稅務上的好處，股市賠錢你可以扣減3000元，但每年只有3000，而房市投資的管理成本、合理開銷都可以抵稅，基本沒有限制。 

總結一下，可以從進入成本、回報、風險和方便性幾個方面來比較房地產投資與股市投之的利弊。

首先，從初始成本來講，直接房地產投資比共同基金投資大得多。你要買賣房地產沒有幾萬、十幾萬的現金是沒法進入這個市場的，任何房地產投資都要你付10%、甚至20%的首付。而共同基金的入門門檻就低的多，幾百、幾千塊錢就可開戶。從回報來說，長期來講股市投資可能要高於房市。

如果要比較風險的話，大部分人都同意股市的風險要高於房市，房地產短期內不太會大起大落。這也合理，風險與回報應該成正比。從操作、管理角度看，股市投資無疑比房市投資更簡單、方便。

一般來講，建議客戶把房地產投資作為股市投資的補充，作為分散風險的一個渠道。如果是直接購買、經營房地產，則要對它的特點有充分的了解和準備。如果你想投資房地產，又不想捲入日常經營的麻煩和不便，則可以考慮投資REITS。

來源： 美國保險