美放寬房産稅 海外買家可享受“國民待遇”

美國在1980年通過FIRPTA法案，目的是為了限制國際投資者購買美國農場。

12月21日，彭博社報道，美國總統奧巴馬19日簽署了一項法案，降低實施了35年之久的外國資本投資美國不動産的稅率。此舉或促使數千億的新增資本涌入美國房地産市場。

該法案規定，外國養老基金在美國投資房地産時，可享有與美國養老基金同等的待遇。這一法案取消了1980年開始實施的《外國投資房地産稅法案》（FIRPTA）對外國養老金投資美國房地産時徵收的稅率。新法案還允許外國養老金最高可購買美國上市房地産投資信託基金（REIT）的10%，之前的上限為5%。

美國在FIRPTA中設定了關於外國養老金投資美國房地産時徵收的稅率，舊的法案規定，大多數外國投資者在賣出美國地産時，需繳納賣價10%的稅款，以及其他的聯邦、州和地方稅種。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）了解到，在1980年6月19日之前，外國人投資美國某些地方的房地産、石油和天然氣利益獲取收益一般不會被徵稅；而法案公佈後，非美國國籍人在美國（實際擁有和視同擁有的）不動産就被納入了應徵稅範圍。

彭博稱，這一法案最初的目的為了限制國際投資者購買美國農場。根據全美房地産投資信託協會的資料，外國投資者在出售美國的房産時，各種稅種累加起來，總額最高可能佔據收益的60%。

根據房地産研究公司Real Capital Analytics Inc.數據顯示，今年投資美國房地産的外國跨境資本總額約為784億美元，佔美國房地産投資總額（4830億美元）的16%。其中養老基金約為75億美元，約佔所有海外投資的10%。

"過去，FIRPTA使得數萬億美元的國外養老金不能直接投資美國房地産，外國養老金的佔比投資較低的原因就在於FIRPTA，而稅法修正改變了原有的遊戲規則。"彭博援引私募股權公司Siguler Guff & Co總經理James Corl的話稱。

"這是一個巨大的變化，"外國投資房地産協會首席執行官Jim Fetgatter表示， "毫無疑問"這將增加外國投資者對美國房地産的投資。

值得指出的是，中國人已經變成美國物業的大買家之一。據全美房地産經紀人協會6月底的報告，在截至今年3月底的過去一年裏，中國買家在美國房地産上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用於購買住宅物業。

【延伸閱讀】

根據FIRPTA，外國人須在購房時繳納美國境內房地産所産生的利得所得稅，政府在房子售出後會退還餘額。不過，美國國稅局對於外國人的定義和移民局的有所不同。國稅局的外國人是指在一年內在美國居住的時間未超過183天。對於在美國境內居住滿183天的外籍人士，其納稅義務與美國公民相同，無需繳納"預扣稅"。

滿足下列幾種情形，可無需繳納10%的"預扣稅"：

一，外國投資者在出售房産時賣價未超過30萬美元；

二，買家或賣家的家庭成員已制定明確的計劃，打算在轉讓後的前兩年，房産至少有一半的時間將會被使用。