美國房地産投資的主要稅務簡析

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對于美國不動産投資來說，其稅務事項就涉及房地産物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺産稅等，所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此，中國人在美國進行房地産投資時，稅務問題是不可避免的。本期，我主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及的主要稅務問題。

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• 增值稅

稅務局IRS官網論題409定義了"資本收益"和"資本損失"：納稅人所擁有的自用或投資目的的資産幾乎都被認定爲資本，如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時，産生資本收益還是資本損失主要取决于資本本金和出售價格之間的差額。當産生資本收益時（即出售價格高于資本本金），納稅人需要繳納增值稅；反之，納稅人增值稅金額爲零，但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分爲：

• 長期收益：出售前持有資本（如房産）1年以上
• 短期收益：出售前持有資本（如房産）1年或以下

一般來說，資本收益作爲納稅人當個財政年的所得，按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是，若認定爲長期收益，那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常"長期資本淨收益稅率"要比同期的個人所得稅稅率要低。而且，"長期資本淨收益"的納稅基數也會比"短期資本淨收益"的納稅基數計算方式要更有優勢，即長期資本出售收益 - 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析，在2014年，根據納稅人不同的稅級（Tax Bracket），短期資本收益稅率可以最高達到43.4%， 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15%或20%不等，除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地産市場，長期和短期收益稅率不同，有效地規範和防止了一批"炒樓"現象。

在産生資本損失的情况下，納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000（若夫妻所得稅進行單獨申報，每個各自可使用的抵扣數額爲$1500），若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

• 房産資本收益的增值稅特殊機制

由于房地産自身的特殊性，IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和减免情形。以下，我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

• 增值稅免征額

當納稅人出售"主要住宅房屋"（Sale of Main Home）時，若符合IRS規定的特殊條件，個人將至多享有$25萬，夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS（聯邦稅務法案）規定，享有免征額的標的出售房産必須滿足兩個條件，即所有權和使用的雙重條件：

個人申報

• 5年內必須擁有且使用"主要住宅屋"累計長達2年或以上
• 所有權與使用條件無需在同2年內滿足（2/5年）
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如果納稅人在出售標的房産前2年內已經通過其他房産出售享有過一次免征額的優惠政策，則該標的房産出售的資本收益就無法再次享有。

夫妻共同申報

• 夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求
• 妻共同滿足前述的2/5使用年限要求
• 夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房産的免征額優惠。
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可以看出，上述免征額主要提供給納稅人的自用房産（Primary Residence），幷不適用于投資房産（如出租房）。

• 增值稅的基數抵扣

增值稅的基數，也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免征額（如適用）

稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念，决定了納稅人的繳稅基數大小。因此，在投資房産前期和持有房産期間，諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。

資本本金主要包括：

• 購房時的購買價及其他費用
• 出售房産時的相關支出
• 出售房産時需繳清的房屋抵押貸款餘額
• 持有時的房屋改建費用(Improvements)

所以，購房時的律師費、買方轉讓稅、産權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅（州立）、律師費等都可以算入資本本金，作爲增值稅基數的抵扣。

更需要投資人知曉的應當屬房産持有期間的改建費，它幷不包括房屋折舊通常産生的維修費（如維修漏水問題等）。以上的表格中，IRS明確規定了可抵扣的改建費類型，主要指的是加建臥室、車庫、凉臺、搭棚、游泳池、栅欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以，投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好，以便享有到最大的增值稅基數抵扣。

• 增值稅繳納的延遲機制--1031同類財産交易

爲了達到衡平法原則，聯邦稅務法案IRC爲無法享有免徵稅額的投資房産所有者提供了另一種納稅機制，即1031同類財産交易(1031 Exchange)。IRC第1031條款規定，若納稅人通過出售投資資産A的資本來換取另一種同類投資資産B，那麽出售所得的資本收益暫時無需繳納增值稅，待納稅人進行投資資産B時再進行增值稅的繳納。這個規定主要是爲了避免投資資産的重複徵稅問題。爲了符合1031條款的要求，出售和購買的資産必須是同類型且具有投資性。而在房地産市場，所有房産都被認定是同類，因此只要符合投資性房産這一個要求，投資人即可運用1031延遲報稅機制。當然，有些州也幷不使用該機制。所以，投資者需諮詢相關律師。

• 預扣稅

預扣稅(Income Tax Withholding)對于海外投資者來說是不得不提的話題。根據規定，外國人作爲美國房地産所有人，在其處置房産的所得時必須向國稅局繳納預扣稅。

"外國人"的定義

據IRC第1445條款和財政規定第1.1445條款提供了以下幾種條件：

• 出售房産時，納稅人沒有美國國籍
• 出售房産當個財政年，納稅人不是綠卡持有人
• 出售房産前的3年內，納稅人在美境內逗留時間幷未達到法案所規定的基本逗留時間（Substantial Presence  Test）

若無法滿足其中任意一條，則認定爲外國人，應當遵循預扣稅政策。

在交割時，納稅人/賣方需將預扣稅額交付給買方，由買方代繳給IRS。待納稅人來年完成該房産增值稅申報和繳納之後，再由IRS將其預扣稅額退還給納稅人。如果納稅主體是自然人，預扣稅率爲交割價的10%；如果納稅主體是外國商業機構，預扣稅率爲房地産收益分配給其股東對價的35%。

預扣稅减免制度

如果交割價爲$30萬或以下，且買方交割之後爲自住房目的，則無需進行預扣稅繳納；

如果賣方享有一定預扣稅額减免情况，通過提交8288-B表格幷出示由IRS批發的預扣稅額减免證明 (Withholding Certificate)，則納稅人的預扣稅義務將得到减少，甚至是免除。

美國整個稅務體系對于納稅人的申報和繳納義務有著嚴格的規定和規範，如果沒有遵守，納稅人將面臨高額的罰金，也會損害到在美的信用記錄。如果妄想欺騙稅務局或做假賬，甚至會遭到牢獄之灾。作爲外國投資者，考慮的稅務問題會涉及到更多、更加複雜的內容，包括國與國之間的稅務雙邊協議。

本期內容也只是概述，點出了幾方面外國投資者需要瞭解的稅務規定。每位外國投資者在進行美國境內房地産投資前，都應聘請法律、會計專業人士，諮詢全面的稅法規定，尋求專業的報稅服務，這樣才會在美國這個稅務天堂中達到自己的投資最大收益。

來源:居外網  本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫