房子下面的金礦？你發財了嗎？

今天我們來談談在美國購買了房地產，是否擁有土地的所有權，如果有的話，是否有年限或其他限制，以及地下資源所有權的問題。

美國的國土面積982萬平方公里，除掉66萬平方公里的水面，土地面積為916萬平方公里，其中大約三分之一歸政府所有，其餘為私人財產。

美國購買房產後的土地所有權

在美國購買的房地產，通常說的都是土地和地上建築等不動產，業主對它們擁有永久產權，可以作為遺產由後代繼承，也可以捐贈或出售。在許多地方，業主每年要向地方政府交納房地產稅，用做當地中小學教育和其他方面的經費。房地產的價值會隨著市場波動，業主如果將房屋出租的話，在報稅時可以用建築物的折舊沖抵收入，但是歷史趨勢來看，美國房地產會持續升值。

土地作為房地產的一部分，業主擁有它的產權，地表和地下的自然資源除非有法律規定，通常也都是業主的財產。

單門獨戶房產的情況比較簡單，業主直接擁有房屋與土地的產權。自從1960年代以來，聯邦、州以及地方政府出於環境保護等方面的考慮，對於私人土地上的野生動植物和其他環保事項可能製定有相關的法律法規，業主需要了解並遵守。

以西雅圖市為例，如果業主的地塊位於環境保護的敏感地區，例如陡坡、野生動物棲息地和濕地等，在未經許可的情況下，不得砍伐任何林木或者破壞地表植被。在其它尚未開發的土地上，未經專業人員鑑定具有危險，不得砍伐直徑6英寸（7.5厘米）以上的樹木。如果地塊已經開發，除非經過鑑定有危險，不得砍伐任何具有歷史、生態或美學價值的樹木，其他直徑6英寸以上的樹木一年內砍伐不得超過3棵。尚未利用的土地業主打算開發，則在申報批准建房的地段管制相對寬鬆，但是也必須符合該市的綠色評估標準，盡可能對環境加以保護和美化。

一般來說，如果房產位於統一規劃開發的社區，而且居民組織有小區業主管理委員會，則大家共同擁有對涉及公共領域事務的管理權，表現為具有法律效力的小區建築規範與章程。例如有的居民小區對房屋的外觀式樣和顏色有嚴格的規定，不得隨意增添附加建築，甚至連郵箱的顏色規格和門牌號碼等都需要符合標準。

至於公寓房屋，一般的公寓業主與單門獨戶一樣擁有自己單元的房屋產權，至於公共區域例如大樓前廳、走廊和電梯樓梯間、非付款購置的公共停車位以及健身房休閒設施等，包括公寓樓的地皮，則屬於所有住戶共有。美國還有很多地方有合作公寓，它們表現為所有業主組成的非營利公司，每個業主購買的是相應於自己單元的該公司股份，所以其土地權利也是表現為股份形式，其它方面與公寓沒有實質的區別。

房產下有地下資源的兩種情況

1、地下資源和房產捆綁在一起

前面提過，一般情況下，在美國購買的房地產都包括了土地及地表附屬品，業主對它們擁有永久產權，可以作為遺產由後代繼承，也可以捐贈或出售。如果地下有礦產等資源，業主可以將它連同地表或分開出售。地表與地下資源捆綁在一起的地產，在美國被稱為"單純費率房地產"（fee simple estate）。100多年前在俄克拉何馬、得克薩斯以及美國南部海灣地區發現大量石油，企圖發財的人們紛紛湧入投資"黑金"，連帶使得地產交易複雜化，人們開始將地表和地下資源分別出售。

出售地下礦產涉及的問題則復雜得多。業主可以將自己擁有的土地下面所有已知或可能的資源出售給某人或某個公司，也可以只出售一類礦產例如煤或石油，甚至可以限定於一類礦產中的某一種，例如美國東部阿巴拉契山區產煤，最普通的是上石炭紀地層所含的匹茲堡煤層，土地主人可以標明只出售地下的這一部分資源。

不像其他交易，地下資源出售之後，地表仍然為原來主人的財產，如果業主仍然居住在那裡，就得有思想準備，地下資源的新主人隨時可以來進行勘探或開發，有可能佔用部分地面，或對地表造成影響。這些都會在出售地下資源的契約上有明文規定，地表的主人即沒有權利制止，也無法預期由此帶來的不便會持續多久，以及對地表的破壞何時可以修復。如果礦業公司購買地下資源只是作為儲備，那麼業主還要有思想準備，公司可能要到自己的孫子輩才來動土開礦。

地下資源的買主也有可能不是礦業公司，而是待價而沽的投資者，他們的目的是等到市場有利的時候轉手牟利。這種人當中有一類，他們會與業主談判，先付一筆不多的定金，然後在規定的期限內交付餘款。在這個期限內，他們會遊說礦業公司購買這片資源進行開發或作為儲備。如果礦業公司決定購買，他們就可以從拿到的較高價格中獲利，否則的話，超過了與業主協議的期限，他們的定金也就打了水漂。

與此類似的是，如果礦業公司對該地段的礦產類型、種類或品質沒有把握，它們可能和業主先簽訂一個礦產資源的租賃協議，在規定的期限內進行勘探，探明礦產及其儲量後，如果合適再正式簽約購買並開發，否則在租約到期後，地下資源的權利仍然歸業主所有。

地下資源如果是石油或天然氣，則在大多數情況下油氣公司採取租賃方式取得開採權。通常它們先付一筆費用，在一定時間內進行勘探鑽井，發現有價值的油氣之後，再按照事先的約定，向土地業主繳納特許權費（Royalty）進行開採。否則的話，過了規定的時間，地下資源的所有權仍然歸還業主。

石油和天然氣的特許權費通常為井口價的12.5%​​，有的州法律可能會規定較高的特許權費率，或者規定最低為12.5%​​，因此土地業主可以通過談判取得更高的回報，有的甚至可以高達25%。

石油與天然氣具有流動性，為了避免油氣公司從它們取得的一個地塊開採權，把鄰近的地下油氣抽走，侵害了別人的權利，有的州例如賓夕法尼亞就制定法律，規定以油氣層的地質剖面為依據，對鄰近土地的業主給與相應的補償。

2、地下資源屬於聯邦

以上所談的都是針對地表與地下資源捆綁在一起的私人地產。美國還有約28%的國土（6.35-6.40億英畝）為聯邦政府所有，其中絕大部分（96%以上）歸農業部林業局以及國內資源部下屬的國家公園管理局、土地管理局以及魚類和野生生物管理局等四個部門管理。除此之外，在西部各州還有超過7千萬英畝土地，根據1916年的畜牧業宅地法（The Stock Raising Homestead Act of 1916）出售給了私人，但是聯邦政府保留了地下礦產資源的權利。到這些地方開礦，需要遵守政府規定申請 ​​許可證。對於那些1916年宅地法的土地業主，如果在地下發現了有價值的礦產，他們不但得不到好處，還得承受開發所帶來的許多干擾，這是在那裡買房地產要注意的一個問題。

美國私有土地的地下資源，通常也是屬於業主所有，但是其權利可能與地上建築分開，所以在那些礦藏豐富的地區購買地產時，要特別注意是否包括地下資源的權利。在這方面，幾乎所有的州都有相應的法律加以規範。

來源：TheHouseClub