怎麼樣才能在美國直接申請房貸？能夠貸多少？

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美國買房貸款申請的"房"分三種：自住屋(PrimaryHome)，二房(Second Home)和投資房(InvestmentProperty)。其中自住屋，如字面意思，是買來自己住的；Second Home是指不長住的房子，但是偶爾會去住一下，例如在某旅遊景點附近，海邊的房子等等；投資房則是期望著通過購買出租收租金，或者是低買高賣得到利潤。

在不少地方，由於地理，工作地點或者環境因素，很多人可能不會想買個房子住在該處，但是買來租給當地人收租金卻是一個很好的選擇。例如稍微靠內陸一點，不是那麼沿海的地方，房子的售價會明顯的比繁華地區低，但是租金卻沒有少顯著低多少。同樣是4房3衛的獨立屋，在沿海可能要買超過一百萬，但是內陸可能三四十萬就能買到，同時租金可能就差個幾百塊錢，也就是說，房價和房租不是成線性相關增加的，這就​​是為什麼有的地方放20%的首付就能有正的現金投資收益，有的地方卻放40%的首付都收不回房貸和地稅等。

遇到過很多貸款人，很多人都認為買的第一個房子必須是自住屋，其實不然，即使現在是在租房子住，如果有一定的資金和好的房源，也可以直接申請投資房買房貸款，而且，申請起來比你想像的簡單！

一. 收入要多少？和自住屋審核有區別嗎？

沒有區別，投資房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額<=45%稅前月收入

更好的是，買投資房的話，投資房未來可能的租金收入會被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再減去投資房的月供，如果剩下的是正數，那麼加到分母裡；如果是負數，則加到分子裡。所以，有時你會發現直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款​​。這個租金怎麼決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的租金建議。Appraiser會對比附近房子大概的租金，做出一個"Comparable Rent Schedule"，給出自己的建議出租額度。

二. 首付需要多少，有額外要求嗎？

買投資房首付最低需要20%，但是除了首付和closing cost之外，投資房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves)，其額度要求是6個月的PITIA(Principal& Interest，Tax, Insurance和HOA )，就是上文提到的房貸，地稅，保險和HOA每個月的額度，再乘以六--要給銀行看到還有這麼多的錢在你的checking/savingsaccount裡面(不用用掉，但是要呆在裡面)。除了checking/savings這種cash account之外，股票(stock)，退休金(retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

另外，切記投資房的貸款申請不能用Gift Fund，所有的頭款和reserve都必須是自己的錢，包括夫妻間也不行，比如男方一個人申請貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個人名字的賬戶裡的錢馬上轉到男方的賬戶裡使用，但是共同賬戶是可以拿來使用的。(如果實在沒辦法，可以考慮兩個人一起申請)所以如果有買投資房的打算但資金又不夠的話，最好提前兩個月以上把錢打過來準備好，銀行會看兩個月的bank statement 。例如你9月份申請貸款，兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麼錢就要6月份或者之前打過來。

Exception: 如果你需要使用租金收入，那麼要兩個月的bank statement；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用租金收入，那麼一個月的bank statement也可以。

三. 信用，利率等？

不同銀行有不同要求，但信用分數一般620分以上就可以。投資房貸款利率比自住屋差一些，但是不會很多，其它條件相同的話，從0.125%到0.500%是一個正常的範圍。

四.快速計算能貸多少款

貸款之前，很多人會問：我到底能貸多少款，有一個簡單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這麼算的：

房貸每個月的付款額+每個月的地稅+每個月的房屋保險+每月HOA+每月車貸+每月信用卡的最低還款額，再除以每個月的稅前月收入，得到的百分比不超過45%，就沒有問題。

舉例來說，某申請人想買80萬的房子，想看看能不能貸款60萬，假設他能拿到的利率是4%，那麼每個月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來算，那麼每個月就是$833.33，假設房屋保險一個月是$100，HOA一個月是$300，車貸一個月是$300，幾張信用卡最低還款額是$100，那麼所有的費用總額是$4,497.82/月。又假設申請人的年收入是$120K，那麼一個月就是$10K，所以，這個百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡最低還款額<=45%稅前月收入

注：根據每個人的情況不同，有的申請人的百分比可以grace到50%

（文章源自樂居綜合，圖片源自網絡，版權歸原作者所有）