中國人來美國買房應該瞭解的15件事（下）

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在上一期的專欄中，我分享了8件中國投資者在美國購房應該瞭解的事。相信，中國買家已對美國購房稍有瞭解。本期，我將繼續與大家分享7件中國人來美國買房應該瞭解的事。

9、投資只看租金回報率嗎?

投資房産有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潜力空間。後者比租金回報率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東⻄兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由于這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因爲想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，幷不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

10、不要爲了砍價挑房子的毛病

許多買家爲了砍價而故意鶏蛋裏挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中,因爲喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子, 賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣, 希望能賣給一個真心喜愛它的人。

11、不要要求賣家送你家具

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的櫃子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發,桌椅都是不附著在房子上面的,因而不包含在屋價內。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內，院子裏的樹是種在地上不可以移動的，就包含在屋價內。

賣家賣了房子，不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情况就再商量。

12、房子沒有租不出去的問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上, 房子能否出租取决于業主的租金是否符合租賃市場的價格。跟房屋買賣一樣，沒有賣不出去的房子。關鍵在于賣價是否符合市場。

美國房地産市場是很公開透明的, 經紀人可以從MLS得到準確的數據。所以買家要買房的時候,在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于專業的經紀人來說沒有問題。

13、中國人都要買新屋?

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數位于偏遠的地方。美國城市人口通常在3~10萬人，從開始開發到商業活動，配套設施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發。美國除了幾個大城市比較像國內繁華都市外，其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設。所以，一個城市是需要有足够的空間去開發。成熟的城市經過35年後，就很少有城市能够有新房，只有爾灣市屬于例外。由于幾乎整座城市的土地都屬于一家私人公司，房屋開發速度完全取决于該公司的規劃。所以，不要有錯誤的認爲每個地方都能買到新屋。

14、外國人在美國買房稅費有何不同?

在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時，在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百萬賣出房子， 他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對于海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

15、外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時的"房産資本利得稅預扣"是一個對外國人最不公平的法令。

根據1980年外籍人士房地産投資法案規定：當非居民外籍人士出售美國房産時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣，這個數字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例，各州政府預扣的比例不同，加州對資本利得要求預扣爲3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。

所以對于外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終幷沒有賺錢。應該不用繳稅。但是，在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業主百分之十幾的預留稅, 只能等到下季報稅的時候再申報退回。

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