預備買房子時，不論是商用物業(Commercial Property)，還是私人住宅(Residential Property)，一般都會在合約上聲明，一切雙方達成的共識及同意內容，都匯集在所簽訂的買賣合約內，不在合約上的一切都口說無憑，一概不被接納，亦無任何法律效用。牽涉到私人住宅合約時，更因當地州政府所訂的法規，要求賣方填寫詳盡的物業狀況披露書，就物業多方面的狀況、問題及任何修理的歷史、記錄，如實作答。可能也因這一要求，不少州會讓賣方以補貼（例如$500）方式，免除提供披露書。
地產經紀一般是在賣方提供了披露書後，算對買方交代完畢物業狀況的報告責任。除非日後可以證明，他們早知有若干實存問題，卻故意與賣方串謀隱瞞或詐騙買方。這是你這次所蒙受損失時要追查的。
律師方面，在處理購買物業合約時，除本人由始至終審慎辦理，亦要輔導客人作齊一切應作的調查程序後再簽合約；律師若忘記提醒您驗房，且在未簽約時一再遺忘，以致買主在未驗房下簽約成交，律師便要負責了。
驗房包括檢驗房屋各系統、建築，可以察看的支撐結構、樑柱，在合理情況下可檢視到的黑霉、白蟻、石棉之存在。一般驗房工程師都會在報告書中聲明，他們的評估報告乃是基於可以直接檢視之範圍內的檢驗，意味著賣方若刻意以雜物或其他不易搬移的東西遮蓋，工程師又沒有使用其他儀器探試的話，就很易看走眼。也就是說，驗房在正常合理程序中，可以直接、間接或用行業常用器材，發現你所遇見的問題。若證明疏忽看走眼，驗房師便得負責了。
除非賣方在合約中明文承諾或聲明，同意在成交後仍然負責，否則一概有關房子的任何問題在售賣後都不再負責，即一般傳統上所說的見貨買貨。除非賣方涉嫌作了重大隱瞞、詐騙、故意不披露，而買方又合理地信賴對方的表態、文件或行為，否則買賣不可能成交，那麼法庭多會在買方建立如上因素證據下，讓賣方甚至地產經紀賠償買方所蒙受的損失。
在搜證方面，要建立賣方有理由知道以上所述問題存在的證據，包括曾積極參與修理或探討如何修理的記錄；跟承辦工程人員的討論；作過任何掩蔽的舉動、擺設等資料。
此外，若賣方曾提供的物業狀況披露書，對這些問題故意隱瞞、詐騙或不披露，事實卻令人可以合理推測賣方很可能應該知道，也都有所幫助。當然，仍要仔細按您所在州的法例來分析引用。這類案件，聘請當地的專業律師辦理最為妥當。
來源：角聲號角月報
登錄 註冊