美國購房隱性成本最高城市盤點

坐擁美國房產常被視作「美國夢」的一部分，美國房地產市場也是華人投資的新熱點；但在美國購房，不小心會落入「養房陷阱」。據房地產數據網站「Zillow」，新業主對一些不可避免的隱性成本--包括房產稅、保險、庭院維護與房屋保養費等可能缺乏心理準備，在某些城市買房，這筆費用不可小覷，每月賬單上會增加1,000美元上下。

「購房者常常盯著房屋售價或每月的按揭，並沒有預估與房屋產權有關的其它費用，而這後一部分可以一下加出很多。」「Zillow」首席營銷官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）這樣寫道。

一、高昂的隱性成本從何而來

按美國通例，房屋經紀人要收取房價的6%作為中介費；貸款手續費、房屋交易稅等稅費，各州標準不同，一般在1%以下。不過，這些一次性費用還不在「Zillow」說的隱性成本（或稱隱形成本）範圍內。促成隱性成本高漲的因素，一方面是攀升的勞動力成本--僱用承包商或園景專業人士來保養房屋時最為明顯，其次就是較高的房產稅（Property Tax，又稱物業稅）。

1. 房產稅

業主每年需繳納房產稅，其收繳和使用歸屬於地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同學區，房產稅稅率都不一樣。各州房產稅均值一般在房子評估總價的0.5%～2%之間（詳見文後附表），全美均值為1.5%。

中國人到美國買房，洛杉磯、舊金山、波士頓等都是很受青睞的地區；然而，當地的房產稅也比較可觀。通常好學區、房價高的地方房產稅也高，最高的地區可以達到3%；但如果從孩子的教育來考量，學區房的優勢仍然很明顯。

大波士頓地區房屋的隱形成本是全美最高的。圖為後灣街區的聯體別墅，此街區以房屋售價高著稱。（JasonParis/Flickr）

2. 房屋與庭園保養費

維 護 費不但包括修繕，也包括庭園與草坪養護、房屋衛生等諸多事項，要購買木質結構房屋（聯體或獨棟別墅），開銷比公寓要高得多。波休​​廷斯基寫道，「新買家會為第一次擁有自家後院而興奮，但卻沒把保養費打入預算。」有的買家可能想，此類收費能省則省，但那樣並不明智，不重刷牆壁、不好好保養，都會影響房子的市值。

二、房產隱形成本最高的10個美國都會

就全美而言，目前業主每年要支付的隱性成本平均為9,477美元。在做購房預算時，必須計入這筆費用，對於在某些城市安家置業的人來說，這一點更顯緊要，因為隱性成本會高很多--月均1,000美元以上。以下羅列的就是房產隱形成本最高的10個美國都會。

1. 波士頓

大波士頓地區牛頓市的獨棟社區，麻州小城牛頓多次獲評美國最安全城市。（Rica/Flickr）

據「Zillow」網站調查，大波士頓（波士頓−劍橋−牛頓，Boston-Cambridge-Newton）地區的業主承擔的隱形購房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房產稅、保險和公用事業費，年均9,413美元；剩餘的4,517美元是房屋維護費用。

這使已經很昂貴的波士頓房產更加高不可攀。該地房屋均價為364,900美元，是全美均價的2倍以上。據《波士頓環球報》報導，當地房產的供不應求推動了高房價，有時還引發競購大戰和成交價躥升。

2. 舊金山

舊金山灣區庫柏蒂諾的高密度新公寓樓。（馬有志／大紀元）

「金門之城」的房主們想保有房產，可能需要多準備些金子：該市房屋年均隱形成本13,287美元，折合月均1,107美元。這還不算，大舊金山（舊金山−奧克蘭−弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地區的房屋均價是全美最高的，達738,200美元（全美均價的4倍以上）。

據房地產經紀網「Redfin」，安家置業的成本正把一些人推出灣區，1/4的灣區客戶都委託該網站在房價更實惠的城市找房。

3. 芝加哥

美國芝加哥的一棟住房前掛著「已賣掉」的標識牌。（Scott Olson/Getty Images）

芝加哥−內珀維爾−喬利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地區房主每年要掏12,236美元的隱形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房產稅和保險等，另外的3,140美元是維護費用。

不過，芝加哥房價比其它美國大城市更實惠--均價186,800美元，比全美平均價格僅高出5個百分點。

4. 費城

費城大學城社區街景（University City District官網）

費城（Philadelphia）雖然得名於「兄弟之愛」（希臘語Philos 意為愛，adelphos意為兄弟），但在今天的房市中可沒太多情誼可講。在大費城（費城−坎登−威爾明頓，Philadelphia-Camden-Wilmington）地區購房的年均隱性成本是11,953美元，合每月996美元；其中8,161美元是房產稅和保險，維護費還要加上3,792美元。

好消息是，費城的房價總體來看比榜上其它大城市更實惠：均價200,500美元，比全美平均水平高12%。

5. 西雅圖

電影《西雅圖夜未眠》中的海邊住宅。（tdlucas5000/Flickr）

在西雅圖−塔科馬−貝爾維尤（Seattle-Tacoma-Bellevue）大都市區的房主，年均要承擔11,549美元的隱形成本（月均962美元）。其中房產稅和保險等佔7,211美元，餘下部分是年均維護費。西雅圖的房屋均價為34,8700美元，比全美平均水平（17,8400美元）高出近一倍。

6. 洛杉磯

洛杉磯鷹石市的新建獨棟住宅。（Jeremy Levine/Flickr）

洛杉磯−長灘−聖安娜（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana）大都會區的業主，每年要負擔11,333美元（月均944美元）的隱形成本；其中7,025美元是房產稅和保險等，其餘是維護費。

而洛杉磯的房價也格外昂貴，均價534,300美元，幾乎是全美均價的3倍。

7. 俄勒岡州波特蘭市

俄勒岡州波特蘭1930年代的老房子。（維基百科公共領域）

 

波特蘭市是耐克和彭德爾頓（Pendleton）等著名品牌的家鄉，作為時尚之都不輸紐約和洛杉磯，俄勒岡州又是個免稅州，使之成為購物的好地方。不過要在這裡置業，則必須承擔年均10,672美元的隱形成本（合每月889美元）。其中7,206元是交房產稅、保險和公用事業費，此外的部分是維修成本。

雖然波特蘭−溫哥華−希爾斯伯勒（Portland-Vancouver-Hillsboro）大都市區的房價平均為282,900美元，比全美均價高出58%。據《俄勒岡人報》今年6月初報導，很多波特蘭人由於買不起房，正呼籲提高當地的最低薪酬標準。

8. 加州聖地亞哥

加州聖地亞哥的獨棟老房。（Allan Ferguson/Flickr）

聖地亞哥−卡爾斯巴德−聖馬科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos）大都市區的房主年均要支付10,647美元的隱性成本（合每月887美元）。該市房屋均價則是全美水平的2倍以上，高達475,600美元。

據《聖地亞哥聯合論壇報》，高昂的費用已使這裡的房市漸趨冷清，很多投資者在置業後都將房子租出去，當地的在建房產工程也很少。

9. 佛羅里達州奧蘭多市

佛州奧蘭多的房屋。（蕭財英/ 大紀元）

奧蘭多作為迪士尼世界（Walt Disney World）和環球影業所在地，是舉家旅遊度假的勝地，但要在這裡養房子，可不是件輕鬆事。

奧蘭多−基西米−桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford）大都市區房產的年均隱形成本為10,100美元，月均842美元。這筆花銷的「大頭」仍是房產稅等繞不開的費用，而每年3,355美元的維修成本也不低。好在當地房屋均價的170,500美元略低於全美平均水平，貸款買房還算實惠。

10. 明尼阿波利斯

明尼蘇達州聖保羅市的住宅花園。（MJI Photos/Flickr)

明尼阿波利斯與聖保羅市（St. Paul）被稱為「雙子城」 （Twin Cities），經常登上「全美最宜居城市」榜，不過，在包括布盧明頓（Bloomington）在內的這個大都會區購屋並不實惠：年均隱性成本9,782美元，略高於全美平均水平；其中房產稅、保險和公用事業費佔6,446美元，剩下的3,336美元是維護費用。

這一都會區現已橫跨明尼蘇達州與威斯康星州，當地平均房價210,300美元，比全美均價高18%。

對比：北卡羅來納州夏洛特市

北卡羅來納州夏洛特市的大宅。（Douglas Johnson/Flickr)

夏洛特是美國東南部北卡羅萊納州的最大城市，也是美國第二大銀行業中心。當地業主要支付8,865美元的年均隱性成本（意味著每月房貸賬單要加上739美元），略低於全美平均水平。其中5,649美元是房產稅、保險和公用事業費等。

就房產稅而言，據「Zillow」調查，夏洛特−加斯托尼亞−石山（Charlotte-Gastonia-Rock Hill）都會圈的年稅費約為1,346美元。在該市買房相對實惠：房產平均價格159,200美元，比全美均價低11%。

附：全美房產稅最貴與最便宜的十州

據稅費網站「taxes.about.com」，全美房產稅最貴的10個州依次為：

1.新澤西州– 1.89% 
2.新罕布什爾州– 1.86% 
3.德克薩斯州– 1.81% 
4.威斯康星州– 1.76% 
5.內布拉斯加州– 1.70% 
6.伊利諾伊州– 1.73% 
7.康涅狄格州– 1.63% 
8.密歇根州– 1.62% 
9.佛蒙特州– 1.59% 
10.北達科他州– 1.42%

房產稅最便宜的10個州依次是：

1.路易斯安那州– 0.18% 
2.夏威夷州– 0.26% 
3.阿拉巴馬州– 0.33% 
4.特拉華州– 0.43% 
5.西弗吉尼亞州– 0.49% 
6.南卡羅來納州– 0.50% 
7 .阿肯色州– 0.52% 
8.密西西比州– 0.52% 
9.新墨西哥州– 0.55% 
10.懷俄明州– 0.58%

來源：灣區希望之聲