什麼?想在美國投資房産還不知道房地産眾籌 別out了快來看看

網際網路催生了眾籌這個新興行業。房地產眾籌究竟如何運作？買地建樓不再是地?大佬的專利，投資房地產的門檻能有多低？美國中文電視本期《安家紐約》特邀眾籌網站創建人Jason就教你認識投資房產新趨勢--房地?眾籌。Jason Zheng擁有電腦和經濟學的生學位，也有多年軟體開發和網際網路從業經驗，同時擁有華盛頓州和紐約州房產經濟執照。

一句話認識房地產眾籌

簡單的說房地產眾籌就是大家籌錢共同去投資一個地?項目，然後共同擁有產權。地?眾籌的新穎之處在於這個籌資過程都在網際網路上公開進行，通過網際網路向最廣大的網民傳遞資訊，因為人多力量大，每人只需要出一筆小錢都能完成一個比較大的項目。它的投資門檻低、項目規模一般也比較大。

參與房地產眾籌有幾大角色？

參與房地產眾籌的方式大致有三個，一個是網際網路眾籌平臺，一個是有閒錢想投資房地?，又想找入門門檻比較低的投資者；還有一個是項目方，他們除了從銀行貸部分的款，還想通過其他途徑融資，這時候就可以考慮房地產眾籌。

這麼講可能還有點抽象，Jason舉了一個紐約皇后區Bayside的例子，"比如我們在皇后區Bayside的一個項目是開發一棟小型的公寓樓，我們線上線下同時融資，總投資額八百萬，從銀行貸款了4百萬，還剩4百萬需要放到網上融資。最後通過眾籌平臺一共籌集了4百萬，幾十位投資人的資金，其中一半投資人在美國，一半在國內。其中最少的投資額才1萬元。在過去，1萬元的資金是不可能參與這種規模的投資項目的。這也是我們第一個嘗試地?眾籌的項目。地?眾籌不光是匯聚起了資金，更重要的是讓小額資金也能做到分散風險並得到專業的投資服務。如果你有10萬資金，本來只能投一個項目，那通過眾籌平臺，你可以投10個不同的項目，那是不是投資更安全了呢？"Jason 談到

眾籌的興起和快速發展和法律的完善是分不開的。2008年為了應對危機，奧巴馬政府出臺了旨在為提高就業和促進創業的法案JOBS ACT(Jumpstart Our Business Act)，在該法案中將小企業向公眾融資的門檻和要求降低了。以此激發就業市場和促進經濟復蘇。所以?眾籌是由法案的推動而後再發展起來的。該法案，在配合目前已有的證券法、公司法等，每一個環節都是法律依據的，也必須符合法律要求。每一個眾籌項目都需要在美國證監會備案。目前地?眾籌在中國大陸才剛剛開始發展，因為眾籌的立法還在討論和論證階段，所以國內的眾籌網站還沒有實際的法律約束和監管。

美國最早的一家地?眾籌網站叫做Fundrise，公司的創始人本身就是開發商。因為他們過去的項目都只能從金融機構，投行或基金融資，中間經常通過層層的仲介，而發現身邊97%的人都沒有機會投資這些優質的機構級別地?項目，所以他們做了這個地?眾籌的嘗試。在2012年，Fundrise最初上線的第一個項目是在華盛頓DC翻新一棟公寓樓，他們用了3個月才從175個投資人籌集了32萬資金，而在2013年的第二個項目只用了幾天的時間就從360個投資人籌集了35萬資金。現在他們籌集的資金都百萬級別以上，最高紀錄在3個小時內籌集了50萬資金。去年，美國地?眾籌的市場達到了10個億，增長非常快，今年預期是25個億。

按目前的JOBS眾籌法案，合法的眾籌平臺和項目必須符合以下幾點：  

·使用第三方監管賬戶(escrow account) 持有投資資金。

·不能收取commission（佣金），只能在眾籌成功後才能與項目方分成。

·平臺或項目不能保證投資回報率。

·必須向投資人提供完整法律文件包括：認購協議(subscription agreement)，投資備忘錄（PPM）或風險披露（risk factor）文件等。平臺的網頁和提供的法律文件必須詳細?明和披露項目資訊，?明投資人如何投資，如何參與項目。投的投資款如何劃轉和監管，投資收益如何分配。如出現違約或糾紛，平臺會如何處理等。

·只能接收美國合格投資人或境外投資人的資金，平臺必須審核投資人資質 。美國證券交易委員會SEC規定，投資人個人凈值或者與配偶的家庭凈值超過一百萬美元；或是過去兩年中，投資人的年收入都超過20萬美金，或與配偶合計收入超過30萬美元，也可以是合格的投資機構，才能成為合格投資者。這個規定其實是為了保護投資人。

房產眾籌的運作和盈利模式

開發商把需要眾籌的項目提交給眾籌平臺，投資人通過平臺投資自己理想的項目，在平臺上完成投資手續和付款。當所有項目資金到位後，平臺會為所有投資人共同成立有限責任公司LLC參與投資。開發商負責項目的經營和管理，每個投資人自此開始將會通過平臺定期收到投資項目進展的最新消息和財務報表，並且獲得投資收益的分紅，比如租金或利息。當投資週期結束後，項目會被出售，投資人還可能獲得因地?升值或貸款本金減少的收益。眾籌模式一般有以下幾種形式： 

1.股權眾籌：以參股的形式投資項目，收益率取決於項目的實際回報和期限。投資人就是股東，和項目方一起來共同承擔風險和獲得共同利潤。
2.債權眾籌：以借款形式投資項目，收益率和期限是固定的。投資人等於是貸款給項目，收取利息，到期必須還回本金。
3.優先股權：介於以上兩者之間的形式，有固定的利息加上一部分和項目實際回報掛鉤的收益。風險比較容易控制。

所有項目在平臺上發佈時，所有融資結構和法律條款，甚至當項目失敗時的賠償順序和手續都寫的非常清楚。由項目方和平臺共同決定。

投資人投的這筆錢放在一個賬戶裏面，那到底如何運作這個項目，如何盈利？

合法的眾籌平臺都會用第三方監管賬戶（Escrow Account）來操持資金。Jason稱，他們平臺上每個眾籌項目會在第三方證券經紀商（Broker-Dealer） Fund America Securities設立項目專用監管賬戶，每筆投資資金在網上直接匯入監管賬戶裏。當項目眾籌結束後，監管方才會統一投給項目方。平臺本身完全不經手資金。如果一個眾籌平臺讓投資人把錢匯到他們自己公司的賬戶的話，投資人應該避免這樣的平臺。 

更好的一個方法是之前所提到的，每一個投資項目的平臺會為所有投資人共同成立一個責任有限公司(LLC),所有投資人都是LLC的股東，100%擁有這個LLC的股份，受益按投資金額比例分配，眾籌平臺作為LLC 的經理來代理這個項目。這樣的好處就是，如果萬一眾籌平臺本身出現運營問題，這不會影響眾籌投資人的利益，因為項目LLC和眾籌平臺是完全獨立的。如果項目盈利了，盈利就撥給LLC公司，公司再給每一個股東。這樣就保證了資金的安全性和責任的分配。如果一個眾籌平臺不是以獨立LLC來運作或投資結構模糊不清的話，投資人就需要特別注意了。

如果出現一些地?項目的糾紛和狀況，這些損失該如何賠償？這些問題如何避免呢？

然地產眾籌幫助投資人有效的分散了風險，解決了項目篩選和管理的工作，但是房地?畢竟是有週期性的。在市場不好的時候進入，再好的地?項目都有虧損的可能。

投資人會遇到不同的風險，第一種是開發時發現成本升高了，以致未達到預期的收益。第二，房地?開發時進度出現問題，變成了法拍屋。（這樣的情況下，平臺會幫助投資人降低損失的索賠行為。）房屋如果低價拋售的話，房?會有不同順序的清算：銀行首先拿回損失，然後債券，優先股，最後是股權投資人。第三，項目方違規操作。這時，平臺作為代表參與司法程式。

當項目有利潤時，平臺與投資人會有利潤分成，同時租金也會有利潤分成。

專家建議：

Jason表示，首先，房地?眾籌的本質還是對於房地?的投資，所以我們必須先對有興趣的一些眾籌項目做實地考察。其次，要知道房?市場始終是有週期性的，要謹慎操作。最後，要有風險儀式，並且能評估自身的財力狀況。一句話，還是要理性投資。 

小Tips:

1.如果不是美國公民或綠卡，可否參與房地產眾籌？

當然可以。因為房地?眾籌是在網際網路上進行的，在任何國家，只要能上網，就能參與到眾籌平臺。這也是地?眾籌最大的一個特點，就是對通過網際網路來運作，對公眾開放。並且合格投資人的規定是不適用於海外投資人，他們不需要成為合格投資人也能投資海外的項目。他們也只要通過國際匯款將資金存到第三方，就可以方便地操作了。

2.什麼房屋類型投資回報率比較快？

項目週期最短的項目一般是翻新屋，最快3個月到一年就能結束。目前市場的回報率是20%-30%左右。其次是開發性項目，這也取決於樓的性質、大小，和土地規劃。這一般是2-3年，久的還可能到4年，也是20%-30%的回報率。如果在市場上收購房屋用於出租，收取租金，這樣週期就會較長，有時候也可能到房屋幾年後增值了再賣掉。

3.如何知道房?眾籌項目的進展？

眾籌平臺的責任就是幫助投資人監管投資項目，平臺會定期與項目方要求項目的進展報告和財務狀態，甚至會到實地去考察項目進程，並將這些文件發到平臺上。投資人只要進入自己的平臺頁面，就能了解到相關資訊。如果投資方發現有任何問題，可以馬上與平臺聯繫，讓他們去考察。

來源：美國中文網