投資嬰兒潮 養老地產商機旺

精明的地產投資人近年將目光投向嬰兒潮養老住宅，實際上這一美國最大的人口群體中蘊藏的商機值得所有人關注。美國的嬰兒潮指二戰結束後，1946年初至1964年底出生的人。這一群體中最年長的從2011年開始進入65歲。根據丕優研究中心（Pew Research Center）2010年發布的報告，全美嬰兒潮世代人口共計7900萬，佔總人口26%。報告中預計自2011年1月開始，此後的19年中，每天都會有1萬名嬰兒潮人口進入65歲。

想要參與到大型養老設施、照護中心服務產業中的投資人，可以選擇被動投資方式，例如購買大型醫療設施的地產投資基金股票。不過對於普通地產投資人來說，採用舊屋改建再售的模式即可保證現金流又能兼顧現有成熟的盈利模式，是一舉多得的投資選擇。
前地產投資人、認證理財規畫師，鳳凰城照護中心培訓學院（Assisted Living Facility Training Academy）院長格雷諾（Gene Guarino）專長於照護中心領域的投資，他從商業的角度分析認為，投資人不需要等到嬰兒潮正式步入老年再行動，而是應該提早下手購入養老設施，「多數人覺得自己沒有辦法投資大型養老院，因為2000萬元的價格是想都不敢想的大數字。但實際如果只是投資一幢獨棟住宅規模的小型照護中心，人人都能做。關鍵是選好地點，此外現金流也要控制得當」。

格雷諾認為將房屋改造為照護中心出租是比整棟普通民宅出租更加富有吸引力的投資項目，特別是當同一棟住宅可容納多名租客時。談到地點的選擇，格雷諾說他會在富有的中產社區，尋找居住面積大的平層、獨棟住宅。此外洗手間數量要重於臥室數量，原因是相較管線裝修造價更高的洗手間，加蓋臥室的用時和造價成本要少很多。此外車庫也可以輕鬆改造為起居區。

投資中房價並不是格雷諾的首要考慮，他表示購買價格對於普通出租投資者更加敏感，「購屋成本不如現金流收入重要。許多房地產投資是基於買賣轉手的價差盈利，這樣的話購進價格就很關鍵。而我不在乎買進多少錢，重要的是能產出多少租金」。因此格雷諾說，只要是看中了房屋的地點和規模，他會毫不猶豫的給出全價。

在全美70%的州，養老院被稱為照護中心（assisted living facilites），在加州，也被稱為住宿照顧中心（board and care）或是照護住宅（assisted living residences）。各州對於每個照護中心的規模和相互距離也有不同的規定，以加州為例，規定每棟住宅內最多不超過六間臥室，部分其它州的這一規定為不超過10間臥室。

政府對於照護中心的規定頗多，因此投資者在選址上要花更多精力。拍賣平台Auction.com副總裁沙加（Rick Sharga）建議投資者多上網搜索。選好地點，接下來還需要考慮本地分區法規（zoning law）、翻建成本、加蓋老年專用設施等。

格雷諾表示，想要投資照護中心，另一個方法是將名下的地產出租給照護中心管理機構，可以收回平均市場價雙倍的房租。專家估算居住在照護中心平均年租金為4萬5000元，這一數字依地區不同。統計數據顯示加州在2014年的平均照護中心月租金為3750元。

來源：worldjournal