美國HOA物業管理費不繳納後果很嚴重！

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美國房產業主都知道銀行的購屋貸款，若違約未清償每月貸款，銀行有權將屋主的貸款房子收回拍賣(Foreclosure)。但許多購買由屋主協會(Homeowners Association；HOA)管理社區住宅的屋主，可能不曉得若積欠社區屋主協會的管理費或罰款，屋主協會也有權接收拍賣欠款屋主的房子。

2003年加州曾發生一起屋主協會接收、拍賣屋主房宅的社會事件，引發各界對屋主協會執行管理權力的嘩然與震驚。當時一對退休夫婦，由於欠下HOA120元的管理費，結果引髮屋主協會對這對夫婦價值近30萬元的住宅，展開接收、拍賣程序。

美國HOA物業管理費不繳納後果很嚴重！

這對夫婦與屋主協會之間的接收、法拍屋主的爭議，不僅引起公眾輿論，也引發加州議院開始積極修改法規。 2004年8月27日加州參議院、眾議院均以多數決議通過SB 1682提案，規定HOA未來在住戶欠款在2500元以下(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)，不可接收屋主房產，須透過小額法庭向屋主追討，或將一個留置權(Lien)放上產權記錄上，等將來賣屋時再清還欠款給屋主協會。同時，整個過程中，HOA須事先通知屋主，不能突然採取行動。

此提案在同年獲州長9月底簽署成為法律，當時媒體形容這個法案是"劃時代"(Landmark)的法案，不僅改變加州HOA專權情況，也可能導致其他州仿效，更讓完全由HOA獨占優勢的局面稍作平衡。

同時，加州議院於2012年還曾針對相關法律內容進行重組與修訂，並於2014年1月1月生效實施。在法律新修訂部分，規定屋主協會對屋主在1800元以上(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)欠款，同時，屋主拖欠12個月以上，HOA才有權利啟動接收、拍賣程序。

房地產律師表示，除非屋主積欠金額龐大，通常屋主協會不會輕易啟動接收、拍賣程序，而傾向走1萬元以下債務追討的小額法庭程序。一方面小額法庭程序較簡易，另一方面欠款屋主的房產，往往也可能有貸款處理的麻煩，甚至可能是價值大失血的"溺水屋"。

屋主協會若想採行接收、拍賣程序，首先須於屋主拖欠款超過12個月後，由屋主協會的管理委員會討論，並取得多數投票同意的決議，才能啟動接收、拍賣的權力，並須在計劃啟動接收、拍賣程序的30天前，向欠款屋主發出將啟動相關程序的通知信。爾後，至縣郡的房地產估值局（Assessor ​​Office），申請在欠款屋主的產權記錄上放一個留置權。

收到屋主協會啟動接收、拍賣程序通知信的屋主，依法則有贖回權(Right of Redemption)。各州對屋主贖回權的保障有不同法律規定，依照加州Civ. Code 1367.1規定，屋主協會拍賣欠款屋主的房子，可走司法(Judicially)程序或非司法(Nonjudicially)程序。屋主協會若走非司法(Nonjudicially)拍賣程序，屋主有權於90天內清償債務，包括欠款，以及屋主協會條列的律師費、利息、可能的支出及修繕費。若走司法的法院拍賣程序，拍價足以清償債務，屋主有權於90天內，清償債務並贖回房產。若拍價不足以清償債務，屋主有權於一年內，清償債務並贖回房產。

圖文來源：美國房產網