美國人要繳多少房產稅

美國居民的房產稅是地方政府的一大稅收來源。美國的稅收政策是一視同仁，一個屋簷下，大家扛著。其房產稅相對比較合理，住房價值高就多繳稅，住房價值低就少繳稅，不想繳稅的就別買房。

房產稅是地方政府一大收入來源

在美國，基本上所有的地方政府都會對不動產徵稅，這些不動產包括：土地、商業地產以及家庭住宅。美國的土地屬於政府的只有一小部分，大部分土地掌握在私人手中。居民買房子是連地一起買下來，而這地也成了私有財產的一部分。在美國，私有財產是神聖不可侵犯的。對於小戶人家而言，這主要是指以住宅為核心的房產，所以在美國不能亂闖私人住宅。以前曾發生過一個日本留學生夜闖私人住宅被屋主開槍擊斃，而屋主無罪的的事件，日本人不理解，打死人還無罪？這裡的關鍵問題是，看你去了哪？

美國居民不動產稅的負擔主要由兩個因素決定：不動產稅率和徵稅基數。徵稅基數也是由兩個因素決定的：不動產的評估價值和評估率。其中，評估率指的是不動產評估價值中需要被徵稅的比例。不動產的評估價值會基於該不動產購買價值而定，或者隨著其市場價值的變化而發生改變。

徵收房產稅是好還是壞

針對不動產稅收，經濟學家的意見呈現出明顯的兩極分化。許多經濟學家認為不動產稅是一項"利好稅收"，能為當地設施的維護和改善提供資金支持。美國的稅收體制是界限分明，聯邦政府、州政府和縣、市政府在向民眾徵稅上是有區隔的，要不然，三級政府都徵個人所得稅，老百姓還能活麼。個人所得稅是聯邦和州政府主要徵稅項目，而縣、市級政府基本不徵此類稅。縣、市級政府要徵稅，房產稅是主要稅種，而且還要打著冠冕堂皇的旗號，取之於民、用之於民。房產稅的用途多用於學區，這點倒令民眾多少感到還值得。

當然還有一些經濟學家認為，徵收不動產稅在一定程度上會扭曲經濟投資決策。這派經濟學家的呼聲比較微弱，主要是美國房產稅的負擔並不是太重，其次是房產稅的用途不是用來養官僚機構，多用在地方為民所需的項目上，只要不養官，老百姓對徵稅的怨言就會少。

美國房產稅的負擔有多重

美國稅收政策中心去年發布了《美國住宅房產稅》研究報告，其分析數據來源於2007~2011 年間的美國社區調查數據。該研究報告發現，美國各州民眾的住宅房產稅在負擔上有著較大的差異。根據調查，房產稅負擔最重的縣位於紐約州和新澤西州，負擔最輕的縣位於阿拉巴馬州和路易斯安那州。大部分縣徵收的住宅房產稅為每個房主每年1000 美元左右，佔房產價值的1%以下。為何以縣作為統計和觀察對象，這是因為美國的房產稅主要由縣來徵收，這裡的縣太爺是真正的爺，他們決定居民的房產稅要收多少。

根據《美國住宅房產稅》研究報告，美國各縣住宅房產稅負擔平均在每年1000 美元，一小部分縣高於這個水平。2007 年至2011 年間，全美60%的縣的平均住宅房產稅負擔在500 至1500 美元之間。13%的縣要低一些，而27%的縣居民的平均住宅房產稅每年要高於1500 美元。在高於平均住宅房產稅負擔的縣里，很少有平均年住宅房產稅賬單超過4000 美元的，僅有9 個縣超過8000 美元。2007 年至2011 年間，美國住宅房產稅佔房價中間值比例低於1%的縣占到總數的60%，比例在1%~2%之間的縣佔37%，比例高於2%的縣只占到3%，比例高於3%的縣僅有5個。

各州稅收制度決定房產稅負擔

各州的住宅房產稅繳納金額不盡相同，大部分州平均每戶的住宅房產稅金額在1000~3000 美元之間，但是也有不少州在此範圍之外。2007 年至2011 年間，有10 個州的平均住宅房產稅超過3000美元。8 個州(大部分在南部)的平均住宅房產稅不超過1000 美元，大部分州居民繳納的住宅房產稅額佔房產價值的比例在0.5%~1.5%之間。在特拉華、夏威夷和路易斯安那3 州，該比例不高於0.5%；在康涅狄格、伊利諾伊、密歇根、內布拉斯加、新罕布什爾、新澤西、紐約州、北達科他、德克薩斯、佛蒙特和威斯康星這11 個州，該比例高於1.5%。

美國各縣住宅房產稅負擔會呈現較大的差異，例如，不管是從繳納的住宅房產稅金額方面，還是從住宅房產稅佔房產價值的比例方面，紐約州就呈現出比其他各州更為明顯的州內各縣差異。這個問題牽涉到各縣的收入狀況，各縣的預算主要來自稅收，只要縣預算能夠平衡，縣政府往往會為民眾減負，該收的稅少收一點，也讓老百姓喘喘氣。

房產稅與房屋價值直接有關

根據相關報告，加州、伊利諾伊和東北部的居民繳納的住宅房產稅金額最高，這反映了這些地區較高的房價。位於這些地區的縣年平均住宅房產稅繳納金額多高於3000美元。直接以具體金額比較住宅房產稅負擔是有欺騙性的，因為這些具體金額在很大程度上是由房價，而不是由稅率決定的。例如，住宅房產負擔最輕的10個州的平均房價是127341 美元，而住宅房價負擔最重的10 個州的平均房價是356085美元。

繳納最高金額的住宅房產稅的房主主要集中在紐約市附近各縣，威徹斯特、拿騷、卑爾根縣的平均住宅房產稅負擔最重，均超過8500 美元，這在某些程度上反映了該些地區較高的房價和當地政府對於不動產稅的較高依賴。在住宅房產稅負擔最重的25 個縣里，有23 個縣位於紐約州和新澤西州。而24 個平均住宅房產稅在250 美元以下的縣，大多數都位於阿拉巴馬州和路易斯安那州。美國東北部、部分中西部和德州各縣住宅房產稅佔房產價值比例較高，在住宅房產稅負擔重的地區往往很少或根本沒有其他的地方稅。當房產稅成為地方政府主要或唯一財政收入來源時，民眾的房產稅賦自然加重，這可謂生在好時候，沒住在好地方。

欠繳房產稅的後果很嚴重

在美國欠誰的錢也不能欠"山姆大叔"的錢，大"山姆大叔"是靠納稅來維持的，所以如果偷稅漏稅被抓住，除了罰款還有可能坐牢。而市、縣級的的小"山姆大叔"的一部分收入來自房產稅，如果欠稅不交繳果很嚴重。一個居民擁有了住房，房屋貸款還清了，這就是地地道道的私有財產了吧？錯了，如果該居民不繳房產稅，那麼政府就可以將住宅拍賣，然後用賣房的錢來填充銀庫。

最近美國的一個案子給人們敲起了警鐘。賓夕法尼亞州西部的一名寡婦，因為遲付房地產稅款而被罰6.30 美元。這老人家沒把這6 美元當回事，所以就一直沒有繳這筆罰款。沒想到，6 美元引來了傾家蕩產，這簡直比哈佛教授為了4 美元與中餐館叫板還要兇。

這位50 多歲的可憐寡婦名叫艾琳？巴提斯蒂，她丈夫在2004 年去世。巴提斯蒂用丈夫的人壽保險付清了房屋貸款。巴提斯蒂對家庭財務情況不熟悉，在2009 年時因為遲繳房地產稅款而被罰款6.30 美元。由於巴提斯蒂一直沒有繳罰款，到2011 年時，罰款因利息之故而增加至234.72 美元。2011 年9 月，當地縣政府將老太太擁有的價值28 萬美元的房屋拍賣，而且只賣了11 萬多美元。

僅僅就因為沒有支付6 美元的房地產稅利息，價值28 萬美元的住宅就讓政府給賣了，巴提斯蒂實在是咽不下這口氣，從2011 年她就開始委託律師打官司，直到2014 年12 月11 日，官司終於有了定論，賓夕法尼亞州一家法庭作出裁決：巴提斯蒂能繼續保有她的住宅。

賓夕法尼亞州匹茨堡市的法官瑪麗？萊維特作出裁決說，巴提斯蒂仍然是她在阿勒奎帕房子的主人，該縣稅務當局沒有就拍賣她的房屋向巴提斯蒂提出恰當的通知或警告。

巴提斯蒂的律師埃德-桑蒂連說："我們對法庭的決定感到非常激動，我的當事人在聽到這一消息後喜極而泣。"

巴提斯蒂的住宅拍賣時，由名叫劉易斯的男子買下，最後在律師的協調下，劉易斯以16 萬美元將該房屋又賣回給巴提斯蒂。本來已付清貸款的住宅價值28 萬美元，由於政府這麼一折騰，巴提斯蒂需要再花上16 萬美元才保住了住房，雖然搭上不少錢，但最後總算房子沒有成為別人家的財產。看看，美國的小"山姆大叔"有多狠，在美國欠房地產稅的代價有多大？

來源: 《理財周刊》