外國人投資房地產細節

中國的成長趨緩，台灣的房價看跌，投資客放眼美國房市，近來常有海外客人來詢問拉斯維加斯的房地產投資細節：1.外國人必須要飛美國開戶才能買房嗎？2.外國人買房要付哪些費用？佣金/規費/手續費種種費用有哪些？3. 出租有哪些費用？物業管理費用是租金的多少%？4.幾年後外國人賣房要付哪些費用？佣金/規費/手續費/稅等，約是賣出價的多少%？

以下是我們的回答：1.非美籍人士如想在美國購買房產，要提供護照影本及資金證明，大部分銀行開戶都會要求本人親臨簽字。開戶的目的除買房之外，最主要是將來給付租金，需要銀行帳戶號碼；另租金收入須向國稅局報稅，故要申請報稅號碼。

2.以現金18萬買入獨棟屋為例，購屋費用大略估計有：a.過戶手續費（Escrow fee）：500元；b. 文件費 (Trasaction fee)：350元：c.房屋檢查費 (Inspection fee)：350元；d.火災保險費 (Fire Insurance)：600元；e.印花稅 (transfer tax )：900元；f.社區管理開戶費 (HOA Capital Contribution)：每個社區不同，通常約是兩個月的金額；g.預付一﹑兩個月的房地產稅與保險費。

註1：買賣雙方經紀人的佣金通常是售價的6%，皆由賣方支付，買方不須支付。

註2：有些房地產屬於有管理委員會的社區（HOA)，每月須支付社區管理費，視區域條件及管委會規定，每月管理費從幾十元到百元不等。

註3：每年房地產稅約房價的1%，約1800原，即每月150元。

3.順利置產之後，如委託物業管理公司代管出租房產，一般收取租金的8%為物業管理費。

4.以上例來計算租金淨收入：假設月租1400元，每月房地產稅約150元，每月房屋保險約50元，物業管理費110元，社區管理費40元，雜項費用50元（修理等），租金淨收入為約1000元。

5.如將來要賣房子，一般賣方須負擔買賣雙方經紀人的佣金，為售價的6%，再加其餘費用，約為售價的1.5%。

自從金融海嘯之後，美國購屋貸款審查日趨嚴格，一般美國人貸款須有兩年的報稅證明，兩個月的銀行對帳單，對帳單上金額除包含頭期款外至少須有三到六個月足以繳付貸款的金額（三個月是自住屋/六個月是出租屋），還有兩個月的薪資單，表示確有經濟能力償還貸款。外國人如要用貸款購屋出租，銀行通過的機會不大。