對於在美國投資房產的人來說，全現金買房的土豪畢竟是少數。 多數買家還是會選擇貸款買房。 然而，隨著銀行對貸款條件越來越嚴格，一些人因各種原因無法獲得貸款批准，和自己心儀的房子失之交臂。 事實上，除了銀行貸款外，還有一種貸款形式叫屋主貸款，這種相對寬鬆的私人貸款在這個時候是不是一個好選擇呢？
屋主貸款是什麼？
屋主貸款又叫做OwnerFinace,合同里通常寫Purchaser Money Mortgage 簡稱私人貸款。 談到現在屋主貸款越來越多時，美國房產業內人表示，由於一些買家信用、收入等方面的原因，自己貸不到款，或者是房產屋況不佳，估價遠遠低於售價，另外因為辦商業貸款手續費用會非常高，一些商用樓宇也會選擇這種貸款形式。 相對的，屋主願意提供貸款給買家，他可以賺取利息。 實際上是讓買家分期付款的一種形式。
屋主貸款如何辦理，程序是什麼樣的？
辦理私人貸款首先要找到一個有過私人貸款經驗的律師。 然後和屋主商定一下具體貸款的細節，比如貸款金額，年限，利息，有沒有提前付款的罰金等等，然後把這些談好的貸款的細節告知律師，律師會起草貸款的法律文件，同時會給貸款雙方一份每月還款數額的文件，裡面會詳細寫出每月償還的貸款中本金和利息的比例是多少，這樣貸款批准後，就可以按照上面給出的金額每月按時還款了。
屋主貸款究竟對買方有哪些優勢？
1，不用擔心貸款被拒，只要屋主願意貸款給你，那麼貸款方面就肯定沒有問題了，也不存在審核信用分數等方面。
2，手續費低。 和銀行貸款有貸款金額1%手續費，房屋估價費，對方的銀行律師費等等費用，這些費用的支出是很多的。 如果要是私人貸款，就只是屋主的律師費用了。 舉了個例子，比如一個兩家的房產，貸款金額是30萬，如果要是和銀行貸款手續費大約是6000美金，如果要是私人貸款只要2000美金。
3，和銀行貸款相比靈活度相對較高。 像貸款的金額、年限、利息，其實都是可以和屋主談的。
對於借貸人也就是屋主來說，私人貸款的好處？
1. 有些房子貸款受限，那麼通過私人貸款能夠更早將房子出售
2. 有利息上的收益。
3. 如果出售房屋是投資房，那麼通過私人貸款還可以起到一個延稅的作用。 賣主因為不是一次將賣價收回，而是通過買方每月還款的方式一點點的收回，這樣就避免了賣房時一下子將投資或成本收回立馬要繳納一大筆地產增值稅（Capital gain）的問題。 它把地產增值通過還貸款的方式分擔開了，這樣每年繳的地產增值稅就大大減少。
建議：對打算辦理私人貸款的雙方都各有什麼需要特別注意的
如果貸款方在做私人貸款的時候，一定要找有過這方面經驗的律師。 貸款付清後一定要讓借貸方給出一個貸款付清證明。 很多人會付了錢卻忘記要一份貸款付清的文件。 這個法律文件叫做"satisfaction of mortgage", 是需要登記的。 一般銀行會寄去政府登記，登記完原件會寄到買房者家裡。 只要登記了，即使原件不見了也沒有關係。 也有例外，國寶銀行的貸款付清文件是不登記的，需要客戶自己登記。 私人貸款大多數也是不登記的，是交給買方自己去做登記。 需要注意的是，很多人不知道這個細節，所以還完貸款後就認為萬事大吉。 過了很多年後，想要買房的時候，產權公司做產權調查的時候發現這個房子的產權報告中顯示還有一筆私人貸款，那麼會要求你提供貸款付清文書，如果這個時候能夠聯繫到原屋主肯定沒有問題，但是如果聯繫不到那麼就非常麻煩了，這個房子的產權就存在一個產權瑕疵了。
除此之外，儘管私人貸款具有很多靈活性，但是它和向銀行貸款是一樣的，如果拖欠銀行的貸款沒有按時償還利息會翻倍，銀行也會把房產法拍，個人信用也破產了。 那拖欠私人貸款也會面臨一樣的問題，所以不要認為私人貸款在這方面就會寬鬆很多。
對於借貸方來說，建議借貸方的貸款金額不能太高，不能超過50%。 這樣可以防止對方沒有按時還款導致被法拍，這樣屋主還能最大的減少損失。 另外，在寫這個貸款法律文件的時候，一定要在其中寫上一條，如果借貸人購買這個房屋是用於出租用途的，那麼一旦對方沒有及時償還貸款，放貸人人可以收取房租。
來源:搜房美國房產網
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