美國首次置業人士 最常見8個購房錯處

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美國中文網張衡君編譯︰美國的房地產市場仍然火紅，主要原因是低利率和住房價格相對較低。

根據全國房地產經紀人協會的資料，5月份待售房屋大幅上漲，較低的抵押貸款利率，推動大多數地區的房地產市場。

行業專家約翰(john barrentine)指出，預期下半年美國房地產市場將會持續顯著的成果。

但是，非銀行抵押貸款機構總裁大衛諾里斯(david norris)指出，現時，市場上沒有大批的待售房屋，而許多價格較低的房屋，將會以現金交易， 因此，引起更大的競爭。

在競爭更大的環境之下，能夠購買最理想的房屋，可能是一件很艱的事情。

對于首次置業人士來說，如果做錯了一步，可能會後悔一生。

以下是8項最常見的購房錯誤︰

1）他們沒有考慮租屋的財務決策 
對于很多人來說，擁有自己的房屋是最好的事情，可以擁有房屋產權，稅收優惠和長遠理財計劃，但是，在某些情況下，租屋可能是更好的決策。

首先，必須問自己一個問題︰"計劃留在那里多久？"

美國年輕人平均擔任同一工作兩年至4年時間。

投資管理公司高級副總裁布拉德會德豐(brad wheelock)指出，租戶不用擔心購買房屋所所支付的交易費，保險費和維修費等。

如果只在同一個社區，居住兩至4年時間，租屋可能是更理想的計劃，至少沒有太多的經濟損失。

桑佛德大學經濟學助理教授卡登(art carden)說︰"最簡單來說，有些人不喜歡整修草坪，浪費時間，需要聘請別人來擔任除草工作。租客不用擔心這些費用和工作。"

2）他們沒有準備在現金市場競爭

今日，並不是每個房地產市場所具有的競爭力和昂貴的價格，能夠與紐約，洛杉和舊金山灣區相比。

這些地區的住房價格過高，遠遠超出供求，最常見的是以現金收購交易。

不過，考慮到未來幾年，業界預期抵押貸款利率和住房價格將繼續上漲，對于準備置業的人士來說，提早做出財政的準備是十分重要的。

購房者必須做出最快的決定，因為市場不斷地升溫，而較低價房屋的銷售時間很快。

諾里斯指出，準備置業人士在搜索房子之前，盡可能儲蓄更多的首付，清理個人信用報告中的任何瑕疵，成功獲得預先批準貸款。

房產顧問卡拉皮爾斯(cara pierce)說，很多首次置業人士甚為急躁，但是，購買房子如同找工作，這需要大量的時間來準備。因此，當理想的物業出現時，就可以有備而戰。

3）個人債務

個人的債務與收入比率，往往是借貸人第一項查看的資料，以此來評估負擔按揭付款的能力。

美國銀行貸款執行官格倫達加布里埃爾(glenda gabriel) 說︰"這是一個很大問題，購買房子之前，盡量不要有太多的債務，這將影響到貸款是否獲得批準。"

諾里斯指出，現時美國人的債務主要是學生貸款，其次是汽車貸款，由2010年平均40,000美元的欠債增加至今天的51,000美元。

他說︰"如果能夠證明有儲蓄的習慣，沒有陷入太多的債務，將會更容易獲得抵押貸款。"

4）他們過度相信網上貸款的資訊

雖然許多信貸指導員和財務顧問也提議買家上網查核按揭問題，可以查看所購買的城市和縣的資料，是否有資格獲得va貸款和fha貸款，但是，直接與貸款人會談可以更加清楚明白到貸款的過程。

這個過程可以根據買家的資格，抵押貸款公司的運作和當前的市場經濟而有所不同。

根據會計師事務所的一項調查，雖然有一半的借款人聲稱掌握基本的貸款條件和條款，有近一半人表示誤解了有關的費用，條款和業權的費用。

因此，與不同的信貸員交談，才能感受到相似類型的貸款之間的差異。

他說︰"有些時候，有公司不會收取手續費，但是，隨後的利率較高。"

5）他們過度相信網上列出的房屋價值

當上網查看房屋價值和街區時，不同房地產網站的資訊，例如zillow和trulia，給購房者的房屋價值出現錯覺。

如果買家在網上看到的財產價值為110萬美元，然而，其實際的市場價值為130萬美元，這將會造成財政損失。

因此，應該花更多時間與了解市場的專家交談，才能夠準確得悉每一天的市場價格。

駕車巡視周圍的居民區，也是一個不錯的做法。

有些房屋可能被其他建築物遮擋，變成較黑暗的街區，更不值錢。

房產經紀人內特(nate serdy)說︰"搜索網站又怎會知道這些資料，例如，位于加州厄爾尼諾格拉納達的頂部擁有一個百萬美元的海景，然而，網上列出的價格只有70萬美元。"

6）他們沒有進行房屋檢驗

根據美國學會資料，大約10%的購房者沒有事先檢核房屋，這些購房者試圖削減成本，負責房屋檢核的專員大約以兩至4小時執行搜索，平均費用450美元，視乎房屋的大小和時間。

專員找出這些物業的缺陷和問題，這可能會導致成千上萬美元的損失。

因此，購房者應該找專員合作，查詢有關房屋裂縫，水及有異味的問題，檢查地下室，閣樓和機械室，應該如何維修和管理。

例如，購買加州房屋，必須要注意下水道的問題，這可能是結構性的問題。

7）他們忘記表達情感

在競爭激烈的市場中，幾名購房者提出相同的價格，賣家通常會選擇一位真正喜歡其房子的準買家。

房地產公司的艾米麥那(amy mizner)說，大多數的購房者沒有意識到這一點，如果他們不斷提出房子的缺點，或是抱怨房子的小問題，使他們留下不好的第一印象。

她指出，如果房屋的問題不大，價格或地區良好，他們應該先爭取購買房子，然後，再維修或整緝不滿意的地方，這是很容易解決的問題。

8）他們期望房屋將來會增值

許多首次購房人士投入畢生積蓄，希望將來5至7年之後，再出售房屋以賺取更大的利潤。

卡登說︰"2000年期間，很多人因此而損失慘重。當然，如果購房的金錢相當于支付房租，這可以是很大的保值資產。"

事實上，購買房子之後，有大量的金錢投資，從修剪草坪至緊急維修等，這些費用有可能比租屋更為昂貴。

卡登說︰"股票是比房地產更好的投資，至少，我從來不用找管道工人來維修搶救。"