如何從第一個貸款規劃實現擁有10個投資屋

這些年來，我幫助許多客戶策劃了數幢投資房的貸款，而就所累積的經驗，與大家作個分享。我今天要分享的主題：如何從第一個貸款規劃實現擁有10個投資屋？

1) 貸款的功能：以小摶大，市兩搏千斤。舉例：50万的房，20%的頭款即10万投資，40万的貸款，不考慮其它費用或稅的情況下，通過貸款，房價上漲20%以上，投資回報率為100%，如果是現金50萬的購屋，投資回報率就只有20%。如果50萬用貸款買3個同樣價格房，投資回?率可能是300%.，貸款還有很多好處：利息可低稅，查稅有根據，(低收入通過貸款減少查稅的風險，）銀行有保護，（產權，保險，估價，洪水區，違章加蓋等，）

2）貸款規劃：網上，銀行，貸款經記，地產經紀介紹，你的朋友，同事介紹的做貸款的等都能得到貸款咨詢與服務，可是有一點，記住：房產貸款不僅是您人生中最大的一筆付債，而且是您擁有最大資產。貸款是需要專業規劃。你需要貸款醫師幫你診斷那一種貸款是最適合您或您的家人，因為貸款涉及到：產權，保險，銀行帳戶處理，稅務，估價，利率選擇，期限，貸款類別，借款人選項，財務規劃等。比如，用哪一種產權方式？是聯合均有權制joint tenants, ，或夫妻共有財產權community property,，或產權信託living trust。借款人選擇？(產權夫妻，借款人為夫或為妻或夫妻，）貸款期限，15,20或30年，（與您的年齡，現金流，貸款金額大小，是否重貸有關，年青，中年或老年，）或是5/1,7/1或10/1? （與您的住房期限或將來是否投資房有關，）頭款5%, 20%,25%或30%?（與保險，利息及淨值有關，）貸款類別，第二個房是貸渡假屋或是投資屋？（這與選擇保險與今後做投資屋有關，）想貸款投資屋，租金收入與租金開銷如何處理對下一個投資屋貸款有關）？頭款的贈予是轉入借款人帳戶還是直接進escrow這對銀行跟蹤頭款來源及查稅有關等等，這些問題處理得當，受益終身，處理不妥，隱煥無窮。

3）怎樣快速擁有10個投資屋：答案非常簡單：貸款規劃，貸款的規劃就象一盤琪，要將每一個移動的琪子，變為活琪。目前貸款審批：信用，收入，資產，房價.信用：660-740，3條信用線，2年信用歷史。先買房，后買車，買房前3個月盡量少用信用木，特別是運通(American Express),不要用房屋淨值貸款額度，Heloc，不要給人擔保。不要將多年建立了信用的信用木關掉。不要申請新的信用木。收入：一般來說，每月重复開銷只能占每月總收入的45%.沒有車貸，學生貸款以及其它付債的情況下，月收入3500到4500可貸20至25萬；月薪4500到5000可貸30到35万；月薪5500到6500大致可貸款40萬。需二年的報稅史。1099換W2, OK, 先w2后1099不OK ，所以，要貸款，想清楚，不要輕易換工作。自雇主，稅後2年平均收入，應該是逐年好。用低的來秝；舉例。拿1099是稅后的收入來計算貸款額拿W2的用稅前的收入來計算貸款額。租金應實報，最好是賺。收支票，存銀行。維修發票留存檔。不要收現金。資產：購房前3個月應將頭款帳戶安排好。貸款銀行喜歡看到用於頭款的兌帳單證明即Bankstatement在買房前90天，60天，或30天的錢數躺在那里睡大覺，不要動來動去，大進大出，更不可有現金存入。不同來源的錢應提早集中到借款人一個帳戶，最好是一個新開的帳戶。注意：投資屋不可有贈予。頭款，備用月供，訂金要100%來自借款人帳戶。只有自住屋和渡假屋可以有贈予。房屋抵押：自住屋，可貸80-95%. 投資屋，貸75%.通常不允許有違規加建。要將房屋類別搞?楚，是Condo，Pud,或SFR. Condo 與town house是同一類，detached or attached，即相聯或不相聯，貸款包裝與程序。

4）擁有10投資屋，並不難，收入也不需十幾二十萬，只要年薪可以供養自住屋。一般來說，50萬貸款，8萬年薪，30萬貸款，6萬年薪，20貸款，3萬多年薪，房子自住屋沒有貸款，2萬年薪符合條件照樣可拿到投資屋貸款。想要擁有多幢投資屋，其條件有三：1）25%的頭款，2）每個投資房租金收入與租房費用相低後，有小賺，即正現金流，3）報好稅，多報稅。美國的報稅制度對拿稅人來說，購屋貸款大有益處，過去2年，凡是如實報稅的，都享受到美國歷史上低利率的貸款益處。我們來?筆帳，10萬的收入，付3万的稅，7万的年薪就可買60萬的房，大約貸50的款，3万的稅換50萬貸款，享受最優的的貸款利率，無查稅之憂煥；風險由大股東銀行抗?；抗通脹；最最重要的：節下的現金，可買更多投資屋。記住：不要輕易浪費或放棄您難辛萬苦付過稅的可貸款資格。專業貸款規劃是您的生財之道。看看我們的美國政府，欠中國那麼多債，股票，房子不照樣漲嗎？規劃好，不要怕付債。借錢賺錢，是增資擴產的捷徑！

5）哪些特殊情況下的特殊方案會讓你拿到貸款？年青人貸款：大學畢業憑一個月工資單，頭款5-10%，從親戚或父母贈予；高收入大額貸款，可選擇省月供的5/1,7/1,或省頭款貸款對房價85不付pmi的特殊方案；持有大量現金，良好報稅，應利用銀行貸款准備類似現金購屋合約，買更多房；賣方為什麼喜歡現金offer，萬不得己，用現金買房，只要現金處理得當，可在成交屋後立刻提現。如果你正轉工作，無需新公司工資單，憑僱用合同即可。62歲夫妻，想從付清的房子提現或買房，可用反向貸款，不查信用，不查收入，不付月供。這是獲取融資手段，但不是目的。外國人購屋，只要房價大於50万，不用來美，無需簽證，不查在美收入，可貸60%,貸款額高達1干萬。現金購屋可立刻提現，最最關健，頭款要在購屋前60天作准備！對于商業自用達51%的醫生，律師，會計師，批發商，進出口商，可采用付10%頭款的商業貸款買辦公樓，倉庫，店面等，將每月1万元租金的支付能力變為2百万的自用房產。還有不查收入的商業貸款，貸款額高達2百万。