買房合同裡的 特殊條款

在美國買房時，有幾個“偶發或特殊事件 Contingencies” 經常在合同內提到並做準備（就是說萬一這些情況發生了，買家是否有權中止合同，拿回定金 Deposit ？）。

(1) 如涉及貸款，銀行要請估價師去對房子真實價值做綜合性評估 Appraisal。萬一評估出來的房價甚至低於您想從銀行拿到的貸款額，“偶發事件 contingency”就發生了。比如您簽合同購買 80 萬的房子，打算貸款 70% 也就是向銀行借 56 萬。可是估價師對此房評估只值 70 萬，那麼銀行就只貸給您 70 萬 X 70% = 49 萬，意味著您需要再想辦法自己增加首付 56 – 49 = 7 萬。沒這筆錢怎麼辦？可以不買了並把原來 10% 的定金拿回來嗎？合同裡有這項 Appraisal Contingency 就沒問題。

(2) 努力幾個星期後，貸款仍然沒有獲批，當然買不成了。合同裡有這項 Financing Contingency 就沒問題。 

(3) 簽了協議書/ 合同，請工程師做完房屋檢查，但發現管道系統年久失修，或線路古老不勝負荷，或屋頂漏水嚴重，……等等。這時買家有三種選擇; 1. 馬上與屋主協商修理或折減房價做為補償; 2. 中止合同; 3. 不在乎，繼續合同（不用奇怪，這種買家本來就打算把此宅夷為平地）。對前兩者， 合同裡一定要有這項 Inspection Contingency ! 

Contingencies 不止這幾種， 有時律師會依據別的特殊情況增加別的特殊條款。又比方有些買家需要賣掉自己原來的房子才能過戶新家，合同裡就可以有這個“賣舊買新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當然屋主也不會痴情等永久，這種條款會有一個時間限制，一旦超過天數，屋主就有權馬上取消合同。

來源：美國時報