出租房屋

處於歷史低點的房貸利率不僅大幅提高買家的購屋能力，同時也吸引許多投資客進場買房後轉做出租。

如今美國房市雖已開始復蘇，租屋市場的需求卻依然火爆，部分原因可能是全美失業率仍高居7.9%，銀行手中也握有大量未上市的法拍屋，而嚴格的放貸條件也使租客不易轉任屋主。

對於有意購買房屋後轉做出租的投資人，美聯社提供以下六點註意事項：

一丶了解身為房東的風險。投資於房地產通常有三種方式可回收報酬，即房產增值後出售丶出租收取租金，與申報房貸利息減稅優惠。

簡單來說，若以長期投資的目的購買房產，目標應為房產出租的收益需足夠支應每月房貸還款與管理費。若是購買法拍屋，則需將翻修成本納入考量。

資深金融顧問普林西斯說，「若能找到按時繳租的好房客，房產絕對是一項很棒的投資，但房客若經常拖欠租金，這項投資就會變成一場惡夢」。

二丶買在租屋需求強勁的地點。鄰近大學的社區通常是置產的好地點，靠近學校的住宅區也比較容易吸引家庭入住。目前包括Zillow.com與Trulia.com等房地產資訊網站，皆提供各地的法拍屋與出租屋等資訊。

法拍屋資訊公司RealtyTrac最近針對全美人口數超過50萬人的大都會區，依法拍屋存量丶法拍屋相較一般上市屋的折價等指標，評比出全美最適合投資的20大都市。榜上有名的包括邁阿密丶芝加哥丶費城丶德州艾爾巴索（El Paso），與紐約州浦基普西（Poughkeepsie）等。

個人若是有意購買法拍房屋，務必做好心理準備需與其他投資人競爭，因當前有不少買家有能力以全現金購屋。購得法拍屋之後往往也需要花錢整修屋況，這代表投資人需花更久時間才能實現穩定收租的目標。

亞利桑納州鳳凰城的湯瑪斯退休後成為全職房東，在拉斯維加斯擁有10套房產。她建議，投資人的購房目的若是長期出租賺取租金收益，最好買在價位較低的地區，「我寧願買一套普普通通丶很容易出租的房子，也不要被一套高端房產套牢」。

三丶考慮聘請專業房產管理公司。管理出租房產可能是件繁瑣的工作，投資人應慎重考慮自己是否有精力管理，抑或是交由專業管理公司負責。若選擇自己管理，便需負起維修房屋的全部責任。

第一服務房地產管理公司首席行銷長華倫說，「投資人可試問，自己是否能忍受在上班丶晚上或周末接到電話，並應付包括水管破裂等各種突發事件？」

投資人也需權衡付費管理公司是否值得，一般房產管理公司收取月租的特定比例作為報酬，有時可能高達10%以上。不過，投資人所擁有的房產若與居住地點距離甚遠，聘請管理公司應能省心與省事。

四丶租金收入應高於房產開銷。投資人若想在購屋後轉做出租，首先應估算租金收入能否支應所有的房屋開銷。

普林西斯指出，他通常建議屋主在每月房貸還款與管理費總額之外多收15%，譬如這兩項費用加總若為1000美元，則應向房客收取1150美元的租金。當然，屋主若連續多月找不到房客，也可以彈性調整租金水平。

專家建議，屋主可先透過當地報紙與Craigslist丶Trulia與Zillow等網站，觀察當地的租金行情，亦可參考租金分析網站Rentometer.com。

五丶嚴格篩選房客人選。專家建議，屋主在選擇房客人選時，可要求他們提供前任房東的推薦信，同時也應調查他們的信用與犯罪紀錄。簽約時應多收相當於一個月租金的保證金，對於有養寵物的房客可再多收，以在屋內設施遭破壞時作為修繕資金，亦可在房客拖欠租金時自保。另外，屋主也可與房客一起檢查房屋，並於合約中對屋況達成共識，以避免日後雙方對保證金餘額有異議。

六丶了解出租房屋的相關法令。為避免惹上官司，房東新手也應了解自身應盡的法律責任，包括美國住宅與都市發展部網站（www.hud.gov）與房東保護局網站（www.thelpa.com）都提供相關資訊。房東保護局網站並提供租約樣本與篩選房客指南。

來源:美國資訊網