美國住房抵押貸款

美國住房抵押貸款業經過一個多世紀的發展，已經形成了一個建立在市場機制上、政府適度幹預下的完備發達的體系。近年來，隨著經營環境的不斷變化和市場競爭的日趨激烈，美國住房抵押貸款業的發展也遇到了很多新的問題，經歷著跨世紀的新變革。

美國住房抵押貸款業發展的特征

——商品化經營理念日趨成熟。美國住房抵押貸款經營理念不僅僅限於簡單地為借款購房者提供融資賺取利差，而是用強大的營銷手段盡可能地吸引可能借款購房者，針對每一個夠資格的借款者的不同要求和不同風險偏好，生產銷售不同類型的抵押貸款商品，並從抵押貸款二級市場上融資。在這樣的經營理念下，美國的抵押貸款業不斷引進新技術、提高效率、降低成本、增加利潤，形成住房抵押貸款業務大規模擴張的態勢。

——科學高效的運作機制。為了加強內部風險控制，美國金融機構建立了完善的信貸管理運作機制。在貸款的調查和評估上，信貸人員用定量的信貸記分法和判別法評估風險，信貸評估和調查日益自動化、網絡化和標準化；在貸款手續上，力求手續文本簡潔、完整，符合法律法規的要求，數據準確、公正、反映借款人的相關信息；在個人住房貸款跟蹤催收上，分別用信件、電話、個人接觸等方式催收貸款，充分考慮到借款人的實際困難，為其設計還款計劃，或提供展期、再融資等服務。

——營銷策略日漸豐富。美國抵押貸款業的競爭已轉移到對市場的爭奪，產生了各種各樣的營銷策略。一是利用各種可能的媒介直接向最終借款者進行宣傳，包括報紙、電視、電臺廣告以及互聯網進行宣傳；二是註重與顧客群的接近，通過參加贊助社區活動、接觸社區的公司、企業和個人，登門為不能來公司申請貸款的顧客辦理申請手續；三是樹立抵押貸款產品的品牌，隨著全美抵押貸款業務從地區性走向全國化，品牌的樹立將增加顧客對服務的信賴程度和忠實程度，擴大市場份額以增加利潤；四是進行抵押貸款知識教育，許多抵押貸款業者都在社區設立免費的財務信譽咨詢服務，並通過電視節目和講座向人們傳播個人理財的觀念和知識，消除人們對於看似繁瑣的抵押貸款業務的懼怕心理。

——制定了健全的法律保障體系和個人信用制度。美國個人住房信貸的快速發展, 在很大程度上歸功於個人信用制度的建立, 包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人風險管理制度。完善的個人信用制度, 形成了講信用的社會風氣, 推動了個人住房信貸市場的發展。美國政府放松了個人住房貸款的種種限制, 如放松利率管制, 放松對金融機構經營業務的限制等, 轉而制定一套完備的法律、法規來規範貸款人的行為。

——行業間和行業內聯盟趨勢日漸流行。由於抵押貸款業中高科技的成分越來越重要，許多強大的信息處理系統都不是小型的抵押貸款機構能夠負擔得起的，而許多大型的抵押貸款機構從采用新技術中已經獲得了成本降低和效率提高的收益，所以許多小型機構不是依附於大型機構使用他們的信息處理系統，就是尋找技術外援和信息公司結成聯盟。而市場的爭奪日趨激烈也促使抵押貸款商和房地產商、做零售的一級抵押貸款商和做批發的二級抵押貸款商結成聯盟。

抵押貸款證券化的興起

抵押貸款證券起源於美國，美國資產證券化也是從房地產抵押貸款證券化開始的。1938年，美國成立了聯邦國民抵押協會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。當時美國住房金融機構發放的住房抵押貸款占到了貸款總量的40%左右，資金大量長期性的占用使得期限不匹配的問題凸顯出來，大大降低了住房金融機構的流動性，很多住房金融機構因此陷入流動性危機中。1970年，美國推出第一張住宅抵押貸款證券，其發行者是新成立的政府機構——政府國民抵押協會，該機構專門以聯邦住宅局、退伍軍人管理局和聯邦農場主管理局擔保的抵押貸款組合為基礎，為發行的抵押證券提供擔保，保證及時向證券投資者支付貸款本金和利息。

由於在一級市場上有聯邦住宅局和退伍軍人局的擔保，在二級市場上有政府國民抵押協會對證券收益支付的擔保，政府的大力扶持和最後貸款人的作用極大地促進了美國住房市場的發展。美國住房抵押貸款市場之所以成為世界上規模最大、最完善的抵押貸款市場，有賴於先進的制度設計。其中包括個人信用制度、抵押貸款擔保、保險體系等。尤其政府的信用是一般市場參與者無法企及的。依靠美國政府的信用支持，抵押貸款二級市場上的政府發起機構在資本市場上獲得了很高的信用評級，它們發行的抵押貸款證券也因安全性僅次於政府債券而被稱作“銀邊債券”，受到世界範圍投資者的廣泛青睞。

房貸市場過度發展留下隱患

在美國，金融機構將證券化產品與不斷上漲的住房市場相結合，使與住房貸款（特別是次級住房貸款）相關的證券化產品發展更為迅猛。自2000年開始，美聯儲逐步將利率降到很低的水平，房價穩步上升，美國房地產市場呈現出一片欣欣向榮的景象。在這種背景下，以房屋作為擔保抵押貸款成為一種既安全穩妥又有穩定收益的投資方式，因為貸款者即使無力還款，也可以通過將自己的房產二次抵押來償還過高的月供金額，這使得美國人買房的熱情空前高漲。金融機構更是希望抓住這場房地產市場盛宴的機會，從中賺足利潤。許多貸款機構開始破例向一些信用等級較低的借貸人推出次級抵押貸款，使眾多低收入者也可以貸款買房。一些次級貸款金融公司更是受利益驅使，降低門檻，甚至推出零首付等貸款方式，不查收入、不查資產，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收人情況，而無需提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司還編造虛假證明使不符合資格的借貸人的借貸申請獲得通過。

在2006年之前，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題；但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，面臨著貸款違約、房子被銀行收回的處境，進而引起按揭提供方的壞賬增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加。

隨著美聯儲逐步上調聯邦基金利率，逐漸刺破了美國房地產市場泡沫。借款者面臨的還款壓力驟然增加，房價卻仍在不斷下跌。這些借款者很難獲得新的抵押貸款，即使出售房地產也償還不了本息，剩下只有違約一條路可走。繼而引發了次貸危機，最後演變為一場全球金融危機。

次貸危機全面爆發

2007年，面對來自華爾街174億美元逼債，作為美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融公司在2007年4月2日宣布申請破產保護，並裁減54%的員工；美國第十大抵押貸款機構——美國住房抵押貸款投資公司於2007年8月6日正式向法院申請破產保護；2007年8月8日，美國第五大投行貝爾斯登因次貸危機宣布旗下兩支基金倒閉等等。

至此，美國次級貸款危機已升級為席卷全球資本市場的“金融危機”。伴隨著美國次級抵押貸款市場危機的出現，購房者及許多金融機構都受到了不同程度的影響，有的甚至破產倒閉，美國次貸危機的惡劣影響逐步顯現出來。次貸危機導致成千上萬的收入不高的購房者無力償還貸款，他們將面臨所購住房被銀行收回的尷尬而又困難的局面，甚至會導致他們無家可歸；一些從事次級抵押貸款業務的金融機構面臨破產；許多購買信用評級較低的住房抵押貸款證券的對沖基金和投資銀行的倒閉；美國次貸危機還對股市乃至全球經濟產生了不利的影響。

對我國住房貸款風險管理的警示

近年來我國個人住房(按揭)抵押貸款發展較快，個人住房貸款支付不斷增加，房地產市場風險不斷積聚加大，對於正處於經濟轉軌時期、風險管控水平有限的我國銀行業來說，必須要以美國次貸危機為鑒，提高住房貸款風險管控能力。

一是要嚴格控制住房貸款審批。我國商業銀行要細化房貸審批手續，建立有效的客戶及評級系統，註重分析按揭貸款客戶的經濟實力、信譽情況及信用記錄，利用一切手段查明借款人的還款能力能否支付在銀行系統中所有的借款，有無利用不同銀行借款互相套現還款的情況，嚴把住房貸款審批關口，從按揭信貸源頭上防控風險。

二是要重點防控貸款抵押物風險。目前我國房地產市場正處於上升周期，房價上漲較快。在此情況下，商業銀行不僅要對商品房實現價格管理，而且要對二手房交易價格、上市後房改房的交易價格進行監督與管理。通過建立科學的定價、估價管理制度使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值，以達到規避住房貸款業務價格風險的作用。

三是要加強個人征信體系建設。盡快完善個人信用評級與管理數據庫，讓商業銀行充分利用人民銀行信貸征信系統，加強貸前審查，有效防範住房貸款風險。要通過立法對違背誠信原則的各個領域給予嚴厲懲罰，由政府有關部門牽頭建立全國性的信用記錄和評級體系，並且能夠做到信息全社會共享和評價結果客觀公正，從根本上保證銀行貸款的安全性，並且可以降低貸款過程的成本。

四是要建立和完善個人住房抵押貸款保險制度。個人住房貸款保險是為了保障住房貸款安全而設置的一個險種，它對於保障抵押物安全、降低貸款風險、促進個人房貸業務的發展等確實具有相當的作用。

五是加強對金融衍生產品的監管和開發。金融監管機構應該加強自身建設，引進更多的人才與技術，加強對金融衍生產品的監管，密切監視宏觀經濟形勢及金融動態，做到盡可能早地進行預警，提前采取行動，把損失減少到最小。穩步推行住房抵押貸款證券化，轉嫁銀行風險，盤活大量長期性住房貸款資產，提高其流動性，為住房市場提供充足的資金來源，改善銀行資產負債結構和資本充足率，並為房地產企業提供可靠的資金循環保障。

來源:美國資訊網