美國房產投資回報率高不高 算算就知道

漲幅溫和健康

中國在最近十年來每年的房價平均成長率都在20%以上，有些地方在某些時候甚至翻了一倍。如果比較中國的房價飆漲，美國的房價的成長率顯然低得多。從1980年到目前為止，在這三十年之間，其中只有8年房屋中間價超過了10個百分點，而且8年中的6年是發生在金融危機後的泡沫時段。從長期的統計 資料中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間,扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大,但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所, 是滿足人類居住的需求, 不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是一個長期的投資, 而不是短期投機。

時間越長越有把握

美國房地產週期平均在十五年左右, 所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠,如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

售出才能實現利潤

房子不論漲價了多少，你必須要賣掉房子以後才能實現利潤，它的投資回報高低取決於你進入房市（買房）和你出來（賣房）的時機。以目前中國高房價 市場來看，如果你當初以200萬購得房屋，現今市價達到500萬，你可能獲得300萬的利潤，但是如果你沒有適時高?賣出，把利潤變成現金裝進口袋，兩年 後房子可能會回落到250萬或更低，那麼你就只能小賺甚至會虧損。為什麼這樣說呢，因為從購買能力來說，中國房價高得離譜的程度恐怕要超過百分之五十以 上，關於這個問題，我會專題撰文另行探討。

建築成本是跌幅的天然底線

美國房產投資回報率高不高 一算你就知道在美國買房，不論是自住或是投資。目前都是一個非常好的時機。因為美國07年開始房價下跌，迄今平均跌幅超過40%。這是一個低點，是毫無疑問的。有很多人認為美國的房地產市場還會大幅下跌，我認為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房價，都已經低到與建商的建築成本持平，假設房價再繼續下跌， 表示所有新屋都會停建，只有原有的二手屋供應市面, 而美國每年有一百二十萬的新增人口，每年新增家庭戶數迖百萬，很快會消化掉市場上的房屋，屆時房屋的需求增加，房價也就會上揚。就算現在並不是房價的最低點，房價能降的空間也極為有限, 沒有天災人禍的情況下, 建築成本就是跌幅的天然底線。

租金回報率高

我們說到投資，我們就不得不探討租金回報率。在美國加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，淨回報率平均 在5-6%之間。在中國的租屋市場租金回報率只有2-3%，與房價不成比例。沒有人願意出太高的價錢去租房。我們用一個實際的例子來說明中美兩地的租金回 報差異。例如，在美國加州洛杉磯東區Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨立屋，它的真實平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。

請看以下表列：

聰明調配就能生財

假設你在中國北京有一套四環以外的房子，每平米價格在2.5萬人民幣，91平米的房子同樣價值三十五萬美金，這個房子出租，每月租金大約是三千 五人民幣左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業管理費，回報率還要低些。若以租金為著眼的話，在美國的投資回報率要遠遠高於中國。設想如果 你將中國的那套房子賣掉，若而在北京改為租房, 就租回你賣出的同等房子, 把錢在美國買了同樣價值的房子並且出租，扣除了北京自住的租金後,你還有$11618裝進袋裡，等於每年收益75517人民幣, 而且還不必擔心房價縮水，何樂不為！

資料來源:居外網