估價問題多 卡住房屋買賣

在需求熱絡的房地產市場，經常可見購屋人競標，但估價(appraisal)過程經常會讓房屋的買賣出現變數，並會使得可能的購屋人被迫半途退出。

房屋估價過程出現的問題中，第一個是許多房屋鑑價低於購屋人的出價，因為在競爭和高檔的房地產市場，房價會不斷快速攀升，而超過近期附近類似房屋的售價。購屋人若遇上估價偏低的問題，可能會導致喪失貸款，或是必須以更多的頭期款迅速補足差額。

康乃狄克州史坦福市(Stamford)資深房貸專家葛拉貝爾(Peter Grabel)表示，房屋估價偏低的影響可能非常大。以一棟頭期款20%的100萬元房屋為例，購屋人若要借巨額房貸借款人(jumbo borrower)預期將支付20萬元，但如果房屋被估價成90萬元，銀行則會要求購屋人必須付28萬元，包括10萬元差額和18萬元頭期款。

第二個讓房屋買賣破局的原因，則是房屋估價耗費的時間。專門買賣豪宅的芝加哥Benson Stanley Realty房地產公司總裁莎拉‧班森(Sara Benson)表示：「我有一個客戶最近曾打電話表示，已受不了漫長等待房屋鑑價，但過去從未聽過這類抱怨。」

加州艾爾塞岡度(El Segundo)房貸業者-美國資本公司(American Capital Corp.)總裁克拉維洛(Allen Cravello)表示，豪宅房地產的鑑價更加複雜，在貸款過程已進行多達20天後，估價結果可能尚未出爐。

房屋交易因此而造成的推遲，也可能意味喪失更好的固定利率。例如在5月至6月間，巨額房貸的30年期固定利率即曾由3.98%增至4.72%。

克拉維洛指出，為能預先掌握估價可能出現的問題，他都會透過名為「雲端真實房地產網路」(Cloud Real Estate Network)的線上工具，分析房屋價格。該線上工具是由位於丹佛的EMC2 Data公司所開發，運用通常僅提供給房地產專業人士的「多重上市服務」(MLS)資料，以分析特色相當的房地產。

第三個讓一些房屋交易受阻的因素，是貸款意外條款(mortgage-contingency clause)，該條款可讓購屋人在未獲得房貸時，可在不用受罰之下放棄交易。此種貸款意外條款也包括因房屋鑑價過低而無法獲得貸款。不過，在熱門的房地產市場，賣家不僅不會貸款意外條款，甚至會要求購屋人具結放棄該條款。

資料來源：worldjournal