房貸困難的屋主請注意

自2008年次級房貸和金融風暴影響下，美國的房地產市場泡沫破滅之後，大批的房屋被 銀行沒收，也有大部份付不出房屋貸款的屋 主，經由短賣 ( Short Sale )的方式脫產。

短賣屋在2012年間佔所有市場交易之22%。然而我們在2013年發現市面上的銀行屋，短賣屋驟然減少，難道景氣稍見回溫，房價方始上揚上際，短賣屋巳不復存在？

根據Zillow網站在2013年9月的報告，全美 仍有1200萬戶溺水屋 (房價低於房貸餘額)，其 中57%的屋主溺水至少20%以上。依此來看，整個金融危機之後的房地產受害者大有人在，而且預期短賣的現象，仍將持續數年，才得以消化。也就是說，在未來4、5年內，仍有相當 龐大數量的屋主需要尋求貸款舒困。溺水屋的 存在依然普遍，房貸危機因為其他因素與市場 操控而被壓抑了。上市屋或可在2015年下半年 再次達到高峰。

因為原訂2013年底截止的“挽救法拍，鼓 勵短售”的HAFA方案 (Home Affordable Foreclosure Alternative )巳被延長2年。諸多的統計 數字證實全美會有8,300至7,100萬戶屋主會嚐 試在HAFA截止日之前爭取改貸 (Loan Modification) 或重貸 ( Refinance )，想盡辦法保住房 子，或及時脫手享受HAFA優惠待遇，以期免 除房貸包袝。

此文將針對南加華人社區溺水屋的普遍現 象和本人服務項目，提出數項解決辦法。

(一) 一般正常買賣 (Standard Sale)

大多數我的賣方業主是在收到銀行欠款通 知（Notice of Default）得知房屋即將遭受法拍時才與我們聯繫短賣事宜或其他解決方法的。 然而該房子可能因學區好，保養得當，可以被 高估一些價錢。我會推薦他們找另外的貨款公司做Refi（重新貸款），解除原來高利率的貸款。

儘量有些房子因近來房價稍有升值，未必是完全的溺水屋。屋主因為巨額房貸，收入有限，經濟條件依然困頓，也會試試市場的反應，看看是否能賣個合適的價錢足以償還房貸，支付賣房開銷。

這些屋主雖巳欠下數月房貸，但其屋溺水程度不深，我們是以一般買賣的方式為其包裝 上市，配合得體的佈置、廣告和市場針對性， 總能在最佳時機（必要時我會周旋銀行延後法 拍日），找到好買主讓屋主全身而退，並且解 除法拍危機。甚至有些屋主在賣出後還可以拿 回一些盈餘呢！

根據法拍廣告商RealtyTrac的統計，去年全美約有四分之一遭銀行沒收的房子並非是溺 水屋。屋主或許擔心所欠的房貸太久太多，短 賣程序冗長，乾脆提前放棄搬遷離境了。這是一個十分可惜的現象。

（二） HAFA方案或一般性短賣

有關HAFA的介紹與運作，媒體及銀行已 配合政府措施廣大宣傳，本人不在此贅述。 很多華人溺水屋主早巳依照HAF A的程 序，經由我們的協助，得到改貸或重貸。但因 為考慮到長期淨值（Equity）無法增加，總貸 款無法減免，拫據改貸條款雖稍改善每月付 款，5年10年後仍無法增加淨值，他們也會再 次考慮短賣的可行性。因為巳有先前與銀行交 涉的經驗，屋主和銀行在進行短賣的配合度很 高。加上我們也有大批等候的買主，除非貸方 銀行特別設限，我們不需上市，即可安排合適 的買主給個合理Offer，讓銀行同意短售。有些 經過短賣的賣方，經過2、3年的重整休息。日 前陸續又可以有能力重頭購屋了！

（三）“重新開始方案”

前些時候，一些提倡“住者有其屋”的衛道組織試行一項挽救法拍的方法，買下短賣屋，設法讓原屋主留下來當房客，允諾2、3年 後讓原屋主重新買回，再次成為合法的屋主。

這些“非營利”組織可以取得低利率融資和政府補助，專挑屋況優良的“深度”溺水 屋。申請的屋主仍然得提出“適當的”收入足 以負擔每月的租金和維護費用，並有3年後恢 復借貸信用的條件。然而因為是用“短賣” 的方式向現貸款銀行交涉，屋主仍然得符合 HAFA資格。屋主將產權經由短賣方式售給非 營利組織，銀行豁免屋主的高額房貸債務及短欠款項，屋主以應允的租金承租3年交換購回 的權利 ( Option to Buy )。

此項方案因參與的銀行不甚普遍，也只限 重度溺水自住屋，目前在Riverside，Las Vegas 區比較風行。

總而言之，不是每個溺水屋都需做短賣。

1) 專家忠告：只有在屋主沒有能力負擔償 還房貸的原則上，才選擇此途。大多數的華人 屋主在先前的購買契約上，總是付了至少20% 頭期款，若非房價長期不漲，大多會先尋求修 改貸款，設法保住居所。但收入不高或無法證 明合理合格收入的屋主就難以在Loan Mod上面 獲得考慮。目前來找我們解決困難的溺水屋屋 主，大多有一、兩年談判失敗的經驗。有些不 僅是白花了錢找人改貸無果，更落下了更多未 付房貸的紀錄和罰金。

2) 短賣是一個非常特別的專業領域，只有 道德好、經驗足的經紀才能解除各式各樣房子 將被法拍沒收的危機。因為牽涉各州法令、稅制，每個屋主不同背景動機，我們建議凡面臨法拍危機的屋主，必須請教律師、會計師和合 格專業的地產經紀做全面及長遠性的評估。

3) 溺水屋屋主主是否能視“短賣”為最好的舒困選項，因人、因事、因銀行、因房子、 因經紀人而有不同的結局。

也就是說同為短賣的方式，並非在成交時 賣方所有的短缺貸款額皆可獲赦免。貸款銀行 （Lienholders）在允許短賣的過程中，仍有一些成見成規或疑慮，需要有堅持力的經紀人去悍衛去溝通。加上買方也總在3-6個月的等待 期中打了退堂鼓，而造成賣方得重新挑選買主 再重頭送件。我們很驕傲的說我們經手的短賣 案件(含自住屋、投資屋、店鋪…)皆能得到賣 方銀行豁免所有的短欠款項 (Deficiency & Debt Forgiveness )，並且交給我們的買方完全乾淨的 產權。