物業產權轉移常識

房地產交易的參與者 包括： 買家、賣家、 經紀、律師、貸款銀行 等，但有一人在交易 中佔有相當重要的位 置，那就是「中介專員 (Escrow Officer) 」。

產權保險

除了中介公司，另一個參與者是產權保險(Title Insurance) 公司，其責任是為客戶確定物業的產權沒有問題，同時為買家及 貸款銀行提供產權保險。產權保險公司可能同時提供中介服務， 但也可能兩者是獨立的。

設立中介帳戶，產權保險公司首先會提供「初步產權搜查報告 (Preliminary Title Search Report)」，來確定物業產權有否 問題，然後向買賣雙方及貸款銀行發出報告。假如產權有問題， 例如過去積欠政府的物業稅等，都會列在報告上。

一般不重要的問題可以先行解決，然後保險公司同意為銀行及 買家提供產權保險。假如問題比較嚴重或無法解決，保險公司便 會拒絕發出產權保險，該項交易便可能胎死腹中。

仲介專員

當買賣雙方達成交易協議後，一定會在中介公司設立一個中介 帳戶(Escrow Account)，買賣雙方的錢銀交易，都會經過中介 帳戶處理。

交易接近完成時，中介專員便扮演「中間人」角色，收集買賣 雙方所有要簽署的文件，並確定買賣雙方及銀行訂立的條件，再 通知買賣雙方簽署文件。

當所有條件都符合，中介專員便在扣除一切費用和貸款後，將 交易款項交給賣方，並將新的轉讓契(Grant Deed) 送入政府部 門登記。至此，整個地產交易完成。

在這個交易過程中， 有一位負責任、具有充 足專業知識及經驗的 中介專員，是相當重 要的。故此， 完成 買賣交易後，勿忘向中介專員致謝。

私下產權轉移

產權轉移由買賣雙方私下進行時，並不經過中介公司，當然也 不牽涉任何產權保險，常見的是家人之間的產權轉移，華人尤其 喜歡由父母將產權轉移子女。近年不少人購買房屋，自己本身信 用或收入達不到借貸條件，於是加入其他人成為業主以取得貸 款，之後再將產權轉回原來的買主。

這些沒有經過中介公司處理，也未牽涉產權保險的轉移，將來 出售物業時可能有問題，原因是將來的買主需要購買產權保險， 而產權保險公司在調查產權過程中，必定發現產權曾私下轉移， 當時並沒有產權保險，故對私人轉移的可靠性產生懷疑，必定不 肯輕易同意發出產權保險。

需知產權保險保費通常約千多元，但假如物業產權出現問題， 賠償金額可能高達數十萬，故保險公司必定仔細地作產權調查， 確保沒有任何瑕疵或爭議才肯承保。在這種情況下，要保險公司 承保，須由先前的產權轉移者簽署一份證明文件，但轉移者可能 已經搬到國外居住，或有任何不合作的可能。

如何避免這樣的問題？當然，由執業律師或中介公司辦理除名 手續，或在除名時同時進行重貸手續，令轉移過程中有產權保 險，將來便沒有問題。假如沒有購買產權保險的話，便要由轉移 者簽署一份文件（通常稱為Declaration of Uninsured Deed 或 Uninsured Deed Affidavit），這份文件必須在中介公司本身的 地保官（或其認可的地保官）面前簽署。

資料來源：角聲號角月報