很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。應該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報。將來房地產市場繁榮時，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時候用於自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時，
很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。筆者針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。
投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。
一、現金買房的租金回報率
現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。
租金回報率= 每年淨房租收入/ 購房總價%
首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。
然後計算每年淨房租收入。
每年淨房租收入= 年租金收入— 持有房屋費用及出租衍生相關支出
年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裡有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。以後在實際出租房屋的時候，也應當遵循這個方法來確定房租價格。為什麼？我們待會兒談到“空置期分攤”的時候詳細講。
持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這裡要特別解釋一下“空置期分攤”。
你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的淨房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期的租金扣除。根據我們的經驗，一般租賃合同為一年期, 但可到期續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年，平均的空置時間可估計為一個月，因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我們上面提到過，應當比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。根據我們房產經紀人的長期經驗，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。
設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租，以後房租就很難收齊了。收不到房租，業主只有驅逐租戶。按照美國的法律，驅逐租戶要走一個比較複雜的程序，對於業主來說，不但損失了收益，而且帶來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以後房屋的維修費就高了。總之，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋出租收益的保障，非常重要。
租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。
“物業管理費”是指，如果委託房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費用也就可以省下來。
根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內的項目也不一樣。讀者可以根據具體的情況，自行判斷。例如，獨立屋一般沒有社區費，但也有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險, 不必另外買火險，這樣計算房屋保險費的時候，不用將火險金額計算在內。另外，房產稅的稅率在每個州也是不一樣的，從1%到3%不等, 加州地產稅大多為1.2-2% , 所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。
我們選取兩個實際的案例來進行分析。
案例1：一棟2006年建的334 平米獨立屋, 現金購買，總價$36萬，月租金$2400，該房屋的房產稅稅率為1.9%。 (伊市獨立屋的真實例子)
年租金收入=2400 x 12 = $28800
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
a) 房產稅：購房總價x 1.9% =$6840
b) 房屋保險：$815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)
c) 社區費：無
d) 維修費：預計$300 (愈新的房子保養費愈少)
e) 空置期分攤：半個月租金$1200 (一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年)
f) 出租佣金：出租佣金預計可以分攤到2年，因此=(年租金收入x 6% )/2= $864
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
每年淨房租收入= $28800 - $10019 = $18781
租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。
（注：截止到5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）
案例2：一棟2006年建的138平米城市屋, 購買價$16萬, 月租金$1550，該房產稅稅率為1.9%, 社區費：$360。
(奇諾市Preserve 社區城市屋的真實例子)
年租金收入=1550 x 12 = $18600
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
a) 房地產稅：購房總價x 1.9% =$3040
b) 房屋保險：無
c) 社區費：$360x12=$4320
d) 維修費: 預計$150
e) 空置期分攤: 半個月租金$775
f) 出租佣金: (年租金收入 x 6% )/2=$558
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$8843
淨房租收入= $18600 - $8843 = $9757
租金回報率 = 9757/160000 = 6.10%
（注：截止到5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）
二、貸款買房的租金回報率
貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微複雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部採用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年淨收入 / 自付額%
每年淨收入= 年租金收入- 持有房屋費用及出租衍生相關支出– 年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分裡已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。
案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨立屋的真實例子)
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:
a) 房地產稅:購房總價 x 1.9% =$6840
b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)
c) 社區費:無
d) 維修費：預計$300
e) 空置期分攤：半個月租金$1200
f) 出租佣金：年租金x 6% )/2= $864（注2013年5月數據，租金已降至2-3%）
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08
每年淨收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理麼司代管, 當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728 每年淨收入就只剩餘$2615.92
租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與此接近的收益率啊！為什麼還要這麼辛苦去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想告訴讀者：雖然房產的建築物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產，就像持有一隻股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%, 所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是一種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例, 但你聽過因存銀行利息而發的嗎?
登錄 註冊