投資土地如玩輪盤

加州房價近來連連暴漲，上個月並創下31.9% 、33年來最大年度漲幅，讓部分投資人興起改而購買土地的念頭，究竟購買土地是明智抉擇嗎？

一名讀者詢問，有朋友邀他出錢買土地，過幾年後再賣給建商。目前該土地的價格為2006年最後一次售價的三分之一，所以看來很划算。但他想知道土地交易的回報如何。

著名房地產專家Leonard Baron表示，對個人投資者而言，土地交易通常提供負回報。土地不是低風險的投資，多數個人投資者買土地純粹是投機，幾乎等於到拉斯維加斯玩輪盤。

土地的價值和未來預估價值，完全由可在土地上蓋什麼，以及完工後可賣多少錢來決定，還要扣除持有的成本和興建的成本。這種價值模式被稱為「土地餘值」(Residual Land Valuation)，要計算很麻煩，而且充滿變數。即使是最好的土地餘值分析師，在計算價值時也要做出很多假設，很多時候他們的計算錯得離譜。

不是建商的買者，例如普通民眾，沒有能力針對物業是否會升值而做出經過研究、深思熟慮的好決定。此外，你也無法從土地獲得租金收入或利潤。付稅、保險、甚至貸款，都是負現金流。

所以假如你想買土地，你要冒著假設價格會大漲才能獲得不錯回報的極高風險。到拉斯維加斯贏錢的機率還比較高一點，而且好玩多了！

最後，幾年前土地的賣價，與目前的價值毫無關係。要決定未來投資時，不要考慮過去的價值。

資料來源：worldjournal