溺水脫手 勿再陷泥沼

房價上揚,很多苦哈哈的屋主終於看到產業淨值增加。但美國仍有近1400萬名屋主「溺水」,也就是他們的房貸高於房屋價值。

Zillow.com的報告指出,2012年年底,逾27%美國屋主的房貸高於房屋價值,橙縣溺水屋主的比率接近20%。

很多屋主面臨法拍或是難以支付房貸,而考慮不同選擇,例如短售、申請破產保護、或乾脆把房子鑰匙交給銀行,不再理會債務。但這些選擇令人不知如何決定,橙縣紀事報請教專家,為溺水屋主或想幫助這些屋主的人,釐清一些最常見的錯誤觀念。

迷思:新的「加州屋主權利法」(California Homeowner Bill of Rights)規定,借錢民眾申請修改貸款或短售期間,放貸業者不能法拍房屋。

事實:借錢民眾送進修改貸款的申請時,法拍程序應馬上停止。假如放貸業者拒絕申請,借錢民眾有30天的時間提出上訴。這段期間,房子不能法拍。

但申請短售時,只有所有的留置權人 (lien holders)同意短售,且買家獲得資金後,才能停止法拍,整個過程可能耗時數月。所以在申請短售期間,還是有可能會發生法拍。這意味面臨法拍而考慮短售的屋主,應趕緊行動。

迷思:自動轉讓(deed-in-lieu),也就是放貸業者同意收回房屋鑰匙,欠款屋主不用償還債務,比花時間進行短售好,因為自動轉讓還可免費在房裡住幾個月。

事實:雖然房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)最近推出有關自動轉讓的新規,但放貸業者很少在加州進行自動轉讓的交易,主因是加州允許非司法法拍(non- judicial foreclosures),也就是房屋是藉由受託人出售 (trustee's sale)來進行法拍,而不是過程冗長的司法法拍。

此外,房屋只有一個貸款或是來自同一放貸業者的多個貸款,業者才會批准自動轉讓。若是貸款不止一個,最好進行短售,雖然要獲所有放貸業者批准,但加州法律規定賣房後,業者要免除剩餘債務。短售通常要三到四個月,這段時間屋主可免費住在房子裡。

迷思:宣告破產可避免法拍。

事實:個人申請最典型的破產保護是第七章破產(Chapter 7 bankruptcy),這種破產最多只能拖延法拍,卻無法避免。銀行通常會等到破產一結案,馬上進行法拍。若房子沒有淨值,有時銀行甚至在破產期間就要求進行法拍。

破產會使所有追索權貸款(recourse loans),也就是借錢人要負責償還的貸款,變成無追索權貸款(non-recourse loans),放貸業者就無法控告借錢人要求還款。所以破產不會取消房貸,法拍仍會進行,但所有房貸都變成無追索權貸款,放貸業者不能因未還的貸款而控告屋主。

迷思:屋主要出點錢才能進行短售。

事實:進行短售的屋主不但分文不花,還可拿到錢來幫助他們搬家。放貸業者支付賣方大部分的交割費,其他部分由買方支付。目前有很多計畫是由放貸業者付錢給同意短售的屋主,短售屋的買家除了房價之外,還應準備額外的3%,以支付賣方的放貸業者拒絕承擔的費用。不過即使算進額外費用,買家通常獲得的房價還是低於市價5%到10%。

迷思:法拍免除屋主積欠的管理費(HOA)。

事實:管理費是屋主的個人責任,即使銀行法拍房子,屋主管理協會還是可以控告屋主追討欠費。不過進行短售時,做為談判的一部分,這種費用往往會付清或是和解,因為所有留置權人,包括屋主管理協會,必須同意解除留置權,才能使短售順利交割。


資料來源:世界新聞網