走過次貸海嘯,美國房地產從2012年中開始止跌復甦,迄今復甦的趨勢愈發明顯,筆者曾於2012年初赴美國拉斯維加斯參訪地產案,當時一片蕭條,才僅一年時間,拉斯維加斯地產已走出谷底。根據美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料顯示,拉斯維加斯2012年房價較前一年上升達16%,是全美房價漲升幅度最大的地區。
美國特有居家生活導致次貸危機
美國人酷愛居家生活,特有的住宅和社區文化,算得上是美國的文化一環。平整的社區道路,家家戶戶有花園和草坪,獨棟式的洋房配上獨立的車庫,是全美各地一致性的社區景觀。美國人也以擁有自已的房產為目標,以家庭為中心的生活型態,是標準美國人的生活觀。
也正由於美國人喜愛擁有房產,不管信用和收入能力,拼了命也要有棟房成為2008年次貸海嘯的主因,過度的房產投資使得房價飆升,08年雷曼兄弟的倒閉成為壓垮駱駝的最後一根稻草,美國房價於焉崩跌,大量的「止贖屋」成了助跌元兇,許許多多美國人被迫搬出了他們的家園,甚至只能暫時棲身於車上或公園。
美國印鈔救市 房市復甦活絡好轉
但就在美國政府不斷印鈔救市之下,08年迄今,美國失業率得以下降,且房貸利率被壓抑至歷史新低,美國房市終於在2012年中落底了,迄今復甦的動力並未停歇,且預計今年美國房市仍將向上發展,回復往昔的活絡。
由上圖可見美國的成屋銷售已呈明顯的止穩回升態勢,且下圖新屋開工也大底完成,代表無論是新屋或成屋市場都見好轉。
其次,美國整體經濟正在好轉,消費動能與就業情況都在持續改善,這自然會進一步促使房價走升,並消化銀行手中的止贖屋或溺水屋。下圖是美國失業率,目前已降至8%之下。
據此,筆者認為美國房產會持續復甦,惟復甦腳步不會太快,房價不會暴衝式上漲,而是以穩步向上的可能居多。美國租屋租金報酬率約有8%,是吸引台灣投資者的另一緣由,但美國房產稅甚高,且若租客不付租金又賴者不走,處理起來有許多麻煩,這些都是投資前需要多方考量的因素。