最近在報紙電視上常常會看到「某地房價躍升X%」的報導，後面跟著一個驚人數字，讓有房的人眼睛一亮，無房的人心中一驚，以為自己錯過了價格。仔細再看，原來說的是「中間房價」。
中間房價 (Median home price)是地產業常用的幾個市況指標之一。中間房價上漲對於房地產來說確實是好消息，可是對於房價漲跌而言，它並不能絕對的代表房地產價格的漲跌。事實上，沒有一個指標能夠很確切的指向某個你想買的房子到底漲跌多少。
一個地區的中間房價是這麼計算出來的：把所有成交房屋的價格由高至低排成一列，排在最中間的那棟房子的價格就是中間房價。換句話說，一半的房子比中間房價更貴，一半比它更便宜。
統計概念較強的讀者一定馬上可以聯想到，這個價格並非一般人直覺聯想到的平均價格。一般人想到的是房屋均價(Mean price)；這是把所有成交房屋的價格相加，然後除以房屋數目。這是一般人對於「中間」的概念。
用一個例子可以簡單說明中間房價與均價的性質。假設某社區有五棟房子成交，價格分別為100萬、100萬、95萬、50萬、40萬，用上面的公式來計算，此房屋市場的中間房價為95萬。這些房子的平均價格只有77.6萬。兩者相差將近20萬元。
為甚麼說它們都無法確切的說明房價的漲跌呢？因為它們的上升有可能、但未必來自房價的上漲。房價倘若上漲，自然中間房價和均價都會上漲，這不必我們多言。我們來看看一個房價不上漲而兩個指標都上漲的情況。
假設原本五棟房子仍然同樣的五個價格成交，但更高端市場有兩棟房子成交了。此時數據變成了110萬、105萬、100萬、100萬、95萬、50萬、40萬，中間房價現在提高到了100萬，平均價格升高到了85.7萬。
但是對於個別房屋而言，價額並沒有變化，95萬的房子還在95萬，50萬的房子還在50萬，有房的人不必眼睛一亮，無房想買的人稍安勿躁。
既然如此，這些指標還有甚麼作用嗎？當然有。首先，這兩個數字讓我們看到市場不同板塊的消長，這對於專注於某些標的市場的投資人是重要的市場情報。
其次，中間房價或均價上升，即便是來自高端市場的交易量提升，都代表人們更有能力和意願買房，對市場絕對是個正能量。
此外，透過長時間觀察這些指標－長時間才能抹平每月不同數據採樣可能帶來的不規則跳動－我們也可以看到某個社區房市慢慢在產生的蛻變，以及比較兩個社區的「檔次」。
我想表達的是，我們必須清楚的知道這些房地產價格指標所包含的真正意義，避免被它們誤導。
人們都希望房地產市場有一個像道瓊指數這樣的指標可以簡單而清楚的告訴我們市場在漲或跌。在我的有限經驗裡還沒有找到，因為每個社區都不同－地理位置不同，學區不同，使用限定等都不同；每個房子本身也不同－大小不同，設備不同，設計不同，新舊等也不同。
我用土法煉鋼的方式來評估房市有否漲跌。我鎖定幾個地區的幾個待售屋，然後看看它們的要價是否浮動，以及後續進入市場的同級房屋的要價是否浮動。
資料來源：worldjournal
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