如何購買管理查封屋

查封屋因其價格普遍低於市場價格， 因而是地產投資者的寵兒。那麼如何在競爭激烈的情況下購得稱心如意的查封屋， 以及房產到手以後如何修繕出租管理以確保投資能有豐厚的回報呢?  從事地產行業三十餘年的專家李雄先生分享了他的經驗和看法。

查封屋
查封屋一般有兩類， 法院查封屋(JUDICAL FORECLOSURE)和銀行查封屋(NONJUDICAL FORECLOSURE)。 在德克薩斯州兩種查封屋都有， 但以銀行查封居多。 查封原因有很多種，比如拖欠貸款，拖欠地產稅，拖欠物業管理費或者房子用於非法使用等其他原因。李雄先生認為不論以何種原因遭到查封，這類房子的共性是銀行從前屋主收回房子，並已交給資深地產經紀人上市銷售。 這些房子大部分屋況不好，因其價格低廉而受投資者歡迎。

購買
那麼怎麼在競拍者眾多的情況下購得理想的房子呢? 對於新手，李雄建議找經紀人幫忙以得到有用資訊，建議等。一般查封房的定價是綜合多位估價師的市場分析報告，同時參考地產經紀人的建議。 根據屋況，所訂價格往往低於市場價10～30%。上市以後的前15天通常開放給買來自用的競標人。在此其間，投資者也可來看房和競標，但銀行會優先賣給自住者。

這類房產看的人很多，因而成功購置需要在競價上有一定技巧。首次出價時一般應給一個合理價格，而不是壓低價格等待對方抬高再來二次競標，對有些熱門的甚至要出全價。出價太低，在競爭激烈的情況下銀行根本不會予以考慮，最終會浪費自己時間。如果沒有經驗，所看地產狀況不好時建議先找經驗豐富的修理工給出修繕價格做參考。除了房子本身的價格和修理費用以外，投資者競拍以前還應該對地稅，保險，管理費用等全面考量後再做決定。 長期來看，由於通貨膨脹，貨幣貶值等因素，在休斯頓地區購置投資房，只要房子不買在很差的社區，五到十年之內的房市行情還是看漲。

地產管理
買下地產只是地產投資的第一步。 要讓這塊地產贏利，屋主還有一系列的事情要做，包括修理，清潔，出租房客管理和日常維護。就像經營公寓，有的業主買下後經營得很好，而有的人卻以失敗告終。 獨立屋的經營也是一樣。 很多人都是從小的投資做起，積累經驗後一路做大。有些投資人房子買的便宜，但除去修繕管理費用後卻所剩無幾沒有賺頭。 原因或者在於出價過高，或租金太低。投資地產，情況再不濟不喜歡了還可以賣，即使有虧損總是可以回收部分本金，不會出現極端股市那种血本無歸的狀況。而且出租時屋主全權掌握租價。市場不好時可以降低租金吸引租客。因此總體而言，房地產投資相對股票不失為一種安全穩妥的投資方式。

出租房的管理在德州相對容易，不需全職就可以做。 理論上只要看好房子買下來，修繕整理後找到房客就可以了。管理上容易出問題的通常都是在以下幾個方面：屋況不好需要修繕;不知道如何與房客打交道;房客毀約如何處理等等。這些問題都可以通過找聲譽好的專業人士代理解決。 当然會有一定的費用，但經營上， 由於代理做為中間人的協調談判作用， 屋主往往可以在留住長期租客， 市場好時更容易實現提高租金等方面取得優勢。 究其原因就是當所有和租客的談判都經由第三方立場上進行時，會更有利於屋主和租客的溝通。而且事無巨細都交給管理人協調處理， 就不會出現房客半夜打電話騷擾，擔憂維修工是否能及時修理維護(一般代理人都有相熟的維修工可以優先快速解決問題)等情況。此外， 有中間人幫忙從中周旋， 屋主和房客在利益上發生矛盾時可免於情緒過激的情況發生。 屋主也可以節省時間精力去做更有收益的投資。
 
資料來源：大紀元