土地與房子的比較

在房地產這個世界裡打拼了33年,問我關於房地產方面的事情,多多少少都能幫你一點。多數的華人說到”房地產”,大部分是指買或賣房子,很少時間會談到土地,對於土地的投資不甚了解,甚至有許多錯誤的觀念。基本上用買房子的方式來投資土地是不對的。

我們從幾個方面來討論:

比較的方式不同:投資房子是用直接比較的方式,以地區、年份,和尺寸的大小來比較價格;而土地是用綜合性的方式來比較,這塊地的最高最好的用途來決定它的價錢。很多時候我們可以看到即使是相鄰的兩塊地,因為進出口的不同,可用的面積不同,用途或地標的不同,還有產權上的完整性不同、、等等價格會有天壤之別。所以,地面上看得到的東西不是很重要,看不到的東西,像這塊地是否有瑕疵則特別重要。

投資人的理念和動力不同:買房子的人用個人的因素來決定買與不買、各人的喜好、文化和教育的背景、職業性的方便、家庭成員的大小等等,同時有很多感情方面的因素參雜在內;投資土地就比較甘脆,很理性的分析,就是以風險和投資報酬來作決定。

投資者的感受和決定的方式不同:投資者在買房子的時候,可以看得到摸得到,感覺得到好與不好,能不能投資;相對的,土地投資者,是不能以眼睛去看、去作決定的,因為大多數的時候,我們看到的是一片荒地,也許還雜草叢生、黃土一片,上面什麼都沒有,有的是風、沙、野兔、還有一些沙漠的植物,你不能馬上知道好與不好、能不能投資,我們必需要用資訊去作評估,並且用我們的專業知識和經驗去作結論。如果你只是用眼睛去評估地,你不光是會失掉很多機會,同時你看到的時候,別人也看到了,根本沒有利益可圖。尤其土地的開發,會在幕後工作很長一段時間,等到你眼睛可以看到的時候,已經太遲了,價位太高、風險太大不值得投資了。

投資報酬率的不同:房子的漲與跌是以百分比,一年的漲與跌,10%、20%、30%等等,很少能在一年的時間,漲個兩、三倍的;土地的成長,只要是時機對了,價格的變動,一年之間漲個兩、三倍,甚至更多,是司通見慣的事。同時房子漲起來的時候有上限、有最高點,人們最多付高於市價多少也就停止了,不可能一直漲上去;至於土地呢,大公司大商家需要這一塊地的時候,只要附合他們的需要,天價也願意付,漲起來有時候是沒有邊的。

將來的買家不同:買你的房子的人就是普通人,這一個人,也許會為一個舊冰箱或是破沙發與你吵鬧不休,非常情緒化,有時候不講理;但是買你土地的就多半不是普通人,也許是開發商、建築商、大公司、商家、政府部門等等,只要是他們確定需要,商業性的計算過,合埋的分析過,認為附合他們的條件,他們就會付給你,多個五萬、十萬沒什麼大不了的,非常理性、很客氣的就成交了。

投資所借的力不同:投資房子可以貸款,可以借房客的租金還部分的款項,但是耍注意空屋率、收支差額和維修方面時間、精力的付出;投資土地所借的力就很多了,最主要是靠政府、大公司、商家們出錢出力,譬如拉水、電、瓦斯、電光纖電纜、地下水道、街道等等;利用時間和人潮的推動力得以致富之道。

同時還有投資切入的點和時機的不同;持有時所費的時間與精力不同、、、等等另篇敘述。

我們知道投資土地有許多好處,但是到底投資土地的壞處在哪裡?投資土地的時間會比較長,變現不是像房子或股票那麼容易,投資者要耐心的等待。但是如果以10年的投資期來作比較,我很輕鬆、很自信的告訴你:土地投資會比任何一種投資的投資報酬率都要高,都要來得安全,而且燒不爛、震不壞,保持又不費力,只是不知道你与土地是否有緣份呢?◇

資料來源:大紀元