真正的土地開發商絕對不是睡商

The real land ' the developer ' is not definitely ' sleeping trader.

富爸爸富媽媽說：「土地開發商」就是要讓土地活起來，充分發覺土地的最高價值 ，而不是要讓土地睡著了。」

不要把 「土地開發商」 與 「睡商」 的角色給弄混了

「有土斯有財」人人都知道「想要發財致富，必須要擁有房地產。」尤其是擁有一大塊、一大片的土地的人更是容易實現發財夢，這就是「有土斯有財」的實質威力發生出來了。

土地有「生地與熟地」兩種 。 土地投資商有「建築商、開發商與睡商」三種 。 但是多數從事土地投資的人往往不知如何區別「建築商與開發商」這兩個角色。 在買土地時，也搞不清楚自己到底有多少財力，就盲目地買一塊空地進來，往往不知道要如何去開發它，只會「讓空地擺在那裡，閒著好看。」他們只期待幾年之後能轉賣出去， 賺個差價而已 ！

「生地」是指未經規劃開發，未經整理的荒地，也就是沒有利用價值的土地。這種地通常離主要的大馬路很遠、 沒水、沒電、沒有柏油路面 、 沒有下水道且雜草叢生的荒地。

「熟地」是指已有完整的開發計劃，其土地已被分割完成，且有水電道路等相關公共設施，房屋設計圖紙己被地方政府批准 ( 領有可建築施工的執照 ) ，隨時可以動工興建的土地。

富爸爸富媽媽說：「土地投資最忌諱的就是讓土地睡覺。土地開發的工作就是要土地活起來而不是要讓土地荒在那裡睡覺。」

許多華人投資土地，總認為「買一大片土地就可以一夜致富，賺錢多多。」其實不懂得利用土地的人，沒有做過土地開發的人 或 財力不足的人，是不宜做土地投資的。

隨便買一塊土地進來空閒在那裡，只等「一夜暴發」 然而自己沒能力做開發，也沒閒錢蓋房子， 買了土地就空置在那裡，一空就是幾十年以上，不做任何規劃利用改善，這種閒置土地，讓土地睡覺的做法 ，不叫做土地開發商，叫做浪費土地資源的人。

土地投資中最大的利潤不是蓋房子，因為蓋房子的利潤 ( 是可以算得出來的 ) 是有限的 (一般蓋房子，建築商的利潤在 15 % ～ 30 % ) 唯有開發土地，把生地變熟地 ( 從無變有，把荒地變為建地 ) 才會有大賺頭 。一般來講大批量的土地開發是有二至十倍的報酬。

愈是廢地、荒地，愈是沒人敢開發的地，如果你能把它開發成功， 你的利潤就會很豊厚。

土地開發有一個基本原則，就是 十畝地法則 ( 10 Acres Rule ) 。大的土地開發商絕不買小於十英畝的地，因為整個土地規劃及變更與分割的成本幾乎相差不大， 當然以買大面積的土地 來共同分擔土地開發成本，算起來 較為划算。

建築商、開發商 與 睡商 有何不同？

許多人買地前會問地產經紀人，這塊土地的Zoning是什麼？如﹕ R1 , R2 , R3或 C1 , C2 , C3, 或一英畝可以蓋幾個房子？ 問這樣問題的人一定是建築商( Builder) ，不是開發商 (Developer ) 因為開發商是不會問Zoning的。

建築商問Zoning 是要來設計房子與計算成本用的。他們把「熟地變工地」做出建築物的成品來 。而土地開發商是計畫 ( 想像 ) 要如何充分利用這塊地，開發成他想要的東西 ( 一種獨特的創意 ) ，他是從無變有，把「生地變熟地」最終蓋出成品。所以說先要由開發商開發土地成功之後 ( 變更土地 、分割成功 ) ，才由建築商接手興建蓋出房屋成品來。

「建築商」 (營造商 ) 的專業 , 就是蓋房子。 開發商的專業就是土地設計開發 ，二者功能大不相同。

建築商是在找「可以蓋房子的地」。 開發商是在找「不可以蓋房子的地」, 然後把它變更成為熟地。

建築商找的是「已知用途的建地」，而開發商則是找「未知用途的地」 然後把它變更成為有用途的土地。所以通常建築商找的地是很貴的，而開發商找的地是很便宜的。

建築商找分割好的建築用地 , 而開發商找的是別人不感與趣的荒地。

「建築商 」(營造商 )的責任，就是要按圖施工，想辦法把房子蓋好。 他只要能控制預算 ( 成本 ) 把房子蓋好， 就能獲得最大的利潤 。建築商追求的是蓋房子的利潤 ，而不管他蓋的是何種類的房子 。 至於是要蓋高樓 、平房、倉庫、商場或其它 ，都不是他要考慮的重點 。 他考慮的是要花多少錢把房子蓋好？至於在一塊地上要蓋何種類的房子 ( 能蓋幾幢房子 ) 如何規劃 、如何分割 、如何設計那就是「開發商」的事了。

「開發商」要有很敏銳的觀察力與創造力 ，知道現在市場要什麼東西？缺什麼東西？ 只要走對了方向，就可以使你的產品熱賣。例如 ：在醫院或公園附近蓋老人公寓 ，在機場附近蓋旅館與商業大樓 ，在大學城附近蓋學生公寓 ，在法院監獄附近蓋商住兩用的律師樓等等。

「開發商」最大的本領就是能打破規距，譬如說把農地改為住宅用地 或工業用地。把二層樓的商場改為十層樓的高級大廈。把原先二條線的泥巴路變成四條線的柏油路，這些能從無變有，有如魔術師的工作，就是開發商最大本領之所在。

「開發商」所設計出來的產品必須要具有特色，換句話說就是要做「產品區隔 或者是獨特產品」 , 不僅東西要做的好，價錢也要合理， 物超所值且具有市場競爭力。 產品除了要吸引人造成熱賣外，還要能創造出風潮 ，引領時尚。 像1930年前 , 在沙漠中興建的第一間賭場 ，其創意簡直太偉大了，在當時 誰敢做傻瓜 ( 先鋒 ) 在沙漠中興建第一間旅館？ 這不是要做「肯定賠錢」生意嗎？但是這位開發商獨排眾議，說服了原先持反對意見的投資者，以其獨特的眼光 ，創造了奇蹟 ，完成了他的夢想，成就了現在繁榮的Las Vegas賭城現況 ，這位開發商「從無變有」的本領，實在令後人驚嘆。

華人在從事各種土地投資的時候 ，一定要先弄清楚你要的是什麼？你是要做「建築商」「營造商」還是要做「開發商」，還是只想買一塊地丟在那裡做「睡商」？

財力不夠的人 , 很容易做了「睡商」

如果你不想要做「睡商」，你就必須要「擁有雄厚的財力」，才能去完成你 ( 蓋房子或土地分割 ) 的理想 ，因為不管建築商也好，開發商也好，後續要花費的錢還很多呢！尤其是開發商花費的錢，動則上幾十萬甚至百萬， ( 註：這些 前期 設計、規劃 、分割所花費的錢是不可以向銀行借貸的。 ) 所以財力不雄厚的人，最好不要隨便冒冒失失的買塊土地進來做開發，以免最後造成自己財務壓力過大，周轉不靈，變成騎虎南難下，進退不得。

投資土地不像投資房子，投資房子是有房租收入的， 投資 空地、荒地是沒有租金收入的。雖然投資土地的利潤比較大，但是要懂得土地開發才行呀！如果找不對門路，開發案件作不成功，你的損失及財務壓力將會很大。

富爸爸富媽媽說：「以土地資源的利用來說 ，最有貢獻的是開發商 ，其次是建築商、營造商，其中最差勁的是睡商。」

很多人想做「睡商」 因為「睡商」最輕鬆最不用花腦筋。 只要能擁有一片土地 ，擱在那裡，等到某一天 ，周遭的土地都蓋起了房子，那時土地將一夕暴漲，你就能坐享其成，成為暴發戶 ，這對一個人來說，遣是一個不錯的發財方法 ，但對土地利用的價值來說，「這是最壞的土地資源浪費。」

不要把 「土地開發商」 與 「睡商」 的角色給弄混了

「土地投資」的目的就是要好好利用土地，創造出最高的土地利用價值，而不是去閒置土地浪費有限的地球資源。所以土地投資者絕不是「睡商」，如果是「睡商」絕不可以給他冠上「土地投資」或「土地開發商」的頭衍。

投資者 如何選擇 已知用途 ( 已經規劃好 ) 的地：

買己規劃好的土地用來蓋房子的投資者 ，如何選擇最佳投資地點 ：

第一 選擇有朝氣有活力的新興城市.。
第二 選擇願意與你合作的城市，及願意傾聽你夢想 ( 覽圖 ) 的市政府官員。 .
第三 公共交通與設施完善，且水壓充足的城市。 .
第四 選擇已經有大建商，在大批興建動工的城市。 .
第五 選擇現有柏油馬路兩旁或交通要道旁的土地。.
第六 選擇靠近大商場 、大賣場 、大學、大賭場 附近的土地。 .
第七 選擇在 Home Depot , Walmart ,Costco附近的土地。 .
第八 選擇超過45萬以上人口的城市。 .
第九 選擇對少數族裔沒有歧視的城市。 .
第十 選擇 你的建築 師、都市計畫師、環境評估師所熟悉的地區。
第十一 選擇你的銀行有興趣投資的地區 。.
第十二 選擇高地、平地、不要去選擇沼澤地或大石頭太多的土地。
第十三 選擇高鐵、捷運車站附近，人潮擁擠的地方。

土地開發商如何選擇「不知用途的地」

如果你是「土地開發商」選擇「開發土地」與選擇「建地」是不同的。

開發商著眼於自我挑戰「把不可能變可能」，把沒人敢要 ( 敢碰 ) 的荒地變成可以蓋房子的旺地 ，如果把一塊荒地設計成一個高效益的土地，並且能說服市政府批准，開發成功，這是開發商的本領。
開發商如何選擇 ( 最佳 ) 投資地點：

第一 絕不扮演建築商 ( Builder ) 的角色。 .
第二 不買有人買的地 ( 如果有人跟你搶 ，不買 )。 .
第三 不買有Zoning 限制的地 。
第四 不買利潤低於三倍的土地 ( 開發成功以後 )。 .
第五 不買已知用途的土地 ( 已知要蓋什麼樣子的房子 ) 。
第六 不買城市中的精華區 ( 可以買郊區 ) 。,
第七 不買難與市政府打交道的那個區域。 .
第八 不買需要三年以上才能開發成功的地。 .
第九 不買用來睡覺的地 。

(( 註 )) 如果買已知用途的地，那你就又變成營建商而不是土地開發商了。

買土地之前 ，一定要做好調查工作

買土地之前，一定要做好調查工作。調查工作包括：法規調查、市場調查、環境調查、供水調查、地質調查、人口調查、商圈調查‧‧等。調查工作應該在買賣土地之前，而不是在買到土地以後 。所以 Due Diligent 應該是事前先做好 ，而不是事後才去做調查 。

投資土地開發最重要的事是先向水資源管理局WQMP ，查尋有關供水及消防栓水壓等問題。其次要解決 ( 污水 )下水道問題 。往往一個開發案不能 開發成功就是 「連外道路、供水、水壓、污水下水道、野生動物保護 、生態環境維護、、、無法獲得圓滿解決之故。

土地開發需要大量資金 與 各種專業人士才行

土地開發需要大量資金與各種專業人，所以如何做好集資召股？如何組成好合作團隊？就是成功的關鍵了 。凡單打獨鬥做土地開發商是很容易失敗的。 如果你喜歡單打獨鬥 , 不如買塊熟地 ( 建地 ) 直接蓋房子 ，這樣你所冒的風險會比較小，也 比較容易成功 。

富爸爸富媽媽說：「單打獨鬥不足以成大器 ，做土地開發商必須要有強有力的團隊合作 ，才能凝聚力量、眾志成城。」

獨立小金額的投資者 ( 廿萬到五十萬美金 ) 最好不要去買小面積的土地，買了地之後又沒有後繼財力去蓋房子 ，既不能做建築商也不能做開發商，最後只能讓土地睡覺，做了「睡商」。

若把錢丟在土地上睡著了 ，還不如去參加開發商的團隊，做為開發商的合夥人。 或者直接去買大開發商的股票， 因為大開發商的錢是「天天在動 ，天天在錢生錢 、錢賺錢 、錢滾錢」而不是「讓錢 在睡覺。」

富爸爸富媽媽說：「資金不夠是開發商的致命傷 , 膽識不夠是開發商的大忌」。

富爸爸富媽媽說：「如果你想做一個成功的開發商，你就要大膽做別人不想做的事 ，不敢做的事 ，不能做的事。」

富爸爸富媽媽說：「開發商最高明最偉大的地方，就是做成功「別人不想做 、不敢做到的事。」

學武功，要學全套 ，不可學到皮毛，一知半解

許多華人眼看「投資土地可以發大財」也不想前想後，便一窩蜂 ( 跟進 ) 搶著買地 。事前也不想清楚 ，盲目亂買 ，大部份的人買到地以後，不知道要做什麼用途， 也不知道如何去設計開發 或者根本沒錢做開發， 所以只好把地空在那裡，做了睡商。「睡商 」只學到「土地開發商」的皮毛而沒學到「開發商」的精髓。結果造成土地資源的浪費，真的可惜啊！

「好的土地」就像孩子一樣是「一眠長一寸」， 天天在漲價 。但是「好的土地」一定很貴，那些貴的地是有錢的人才玩得起的投資，所以說「散戶且小額」的投資人 ，只能去買那些便宜的土地 。有道是「便宜的土地，沒好貨。」 小額的投資人你要小心 ，別去買到不能開發的地，最後讓自己的資金套牢在那些空置土地上 ( 賺不到錢 ) 做了名附其實的「睡商 」。

富爸爸富媽媽說：「想發財 就要跟發財的人學 ，但是千萬不要只是學到半套 ，學到皮毛，而是要學會全套本領才好。」

「開發商就是開發商 ，營造商就是營造商」 ，最理想的做法是能讓「開發商 、建築商、營造商 、經銷商 與投資人 」結合成一個整體 ，實現「從無變有」一手統包 , 一條龍服務 ，最後把 ( 完成品 ) 房子全部高價賣掉， 這才是最理想的做法 ，並且對社會貢獻也會最大。

大規模大批量的土地開發是要與政府的政策相配合，你的土地開發可影響周圍的生態環境、人口移動、交通擁擠，這時政府的法令制度就會影響你的成敗，況且你與政商關係的好壞也會影響你的成敗，有道是「事在人為」這些困難你要一一克服的。

富爸爸富媽媽說：「惡性的炒土地，炒樓價是不道德的，土地開發商應該是解決人民住的問題，而不是惡性地炒賣土地，炒樓價來製造更多更嚴重的社會貧富懸殊問題。」

富爸爸富媽媽說：「對社會供獻最大，也最賺錢的行業 ，乃是從事大規模土地開發的開發商，但是開發商也要有社會良心與責任。」

富爸爸富媽媽說：「如果你學會了大規模的土地開發商的本領 ，你就要拿出本領來貢獻社會，繁榮社會就是開發商的基本責任 。」

富爸爸富媽媽說：「做大規模土地投資的人，最終都會走上土地開發商的這條路」。

富爸爸富媽媽說：「土地開發商賺了錢之後 ，要取之於社會用之於社會，這樣才是功德一件。」