新年伊始,加州政府2012年元旦不少房地產新法規上路。有的涉及房地產交易的資訊披露,有的攸關房地產須增加的設施配備,有意在新年購屋或投資房地產者,不妨先掌握新法,再進場買屋或投資布局。
去年11月完成立法的SB 837號法案規定,從今年1月1日開始售屋者須在交易說明書(Transfer Disclosure Statement)中,標示所售住宅是否安裝節水裝置(Water-conserving Plumbing Fixtures)。包括省水的馬桶、盥洗設備、淋浴蓮蓬頭、水龍頭等。
房地產經紀阮秉森表示,新法說明加州住宅越來越重視節省設計及功能,該法還延伸規定,2017年1月1日後、1994年1月1日前建造的獨立屋(Single-family House),都須安裝節水裝置。
獨立屋主想改裝或改善目前既有的節水裝置,或2014年1月1日後安裝節水裝置的屋主,均須取得最後經審核通過的使用許可。
AB 818號法案規定,擁有五個或以上單位的集合式住宅(Condominium),須提供廢紙、塑料、罐頭與瓶子的回收服務。
若集合式住宅社區不適合提供回收服務,業主須取得垃圾回收公司的證明,據以申請豁免。
遠瀛商業投資顧問公司執行長吳程遠指出,SB 110號法案新規定,為保護房地產購買者及投資人權益,今年1月開始,根據加州「礦區土地回收辦事處」(Office of Mine Reclamation,OMR)的公開資訊,若交易房地產一哩之內有採礦作業區,須在天然災害說明書(Natural Hazard Disclosure Statement)加以揭露,提醒購屋人採礦作業可能造成的生活不便。
美國房市回春腳步遲緩,在振興市場投資方面,加州政府又出台一項保護集合式住宅投資人出租權益的新法。
今年1月1日實施的SB 150號法案規定,集合式住宅的社區管理委員會(HOA)有義務,向購買該集合住宅的投資人,事先提供該社區有關限制房屋出租的規定,以供購屋者進行投資評估。
同時,新法規定若集合式住宅的社區管理委員會,在購屋人投資後,新擬定或變更限制出租的規定、比率。在管理委員會出租新規定出爐前的購屋投資戶,均可不受社區管理委員會新規定的限制。
阮秉森表示,許多集合住宅(Condo)均訂有出租與自住比例規定。例如,有些集合社區的出租康斗不能超過40%,許多華人常買下康斗後,想出租卻因已超出社區可出租的比率,而遭社區管理委員會禁止,此新法頒布施行後,集合社區透明的出租規定,以及新法規定社區管理委員會新規定,不可追溯既往購屋戶,都有利提高集合式住宅的投資意願。
資料來源:世界日報法律專刊