甚麼是“Short Sale” (賠本出售)和“Foreclosure”(銀行法拍屋)?
Short Sale一般是借貨人與放款人(銀行)之間協商的結困。開始是借貨的屋主還不起每月的應付款,出現違約。銀行這時候會給屋主寄一封催款信,裡面一般是滿了威脅人氣,旨在弔起屋主的注意。這時候屋主可以通知還不起貸款。這時面臨兩選擇:一是把屋主趕出去,自己成為房子的主人,然後把房子拍賣,這就是Foreclosure ;另一選擇是讓屋主自己賣,賣多少算多少,把貸款賬戶關掉。一般來說,賣的錢是不夠貸款餘額的,銀行要承擔虧損,這就叫Short Sale。
可見,在Short Sale的過程中銀行始終只是放款人,房屋的主人仍需繼續交Homeowner Association Fee(屋主協會費用)、地稅和水電等雜費,並且負責房屋的照看。如果銀行選擇Foreclosure,銀行就要承擔以上的費用,加上Foreclosure一般要幾個月的時間才完成買賣手續,會損失很大。對於借貸的屋主來說,Short Sale帶來信用上的黑點小於Foreclosure,因為Short Sale算是貸款的重組。
Short Sale屋的產權雖然屬於屋主,但是最後的價錢需要銀行的同意。如果與貸款餘款相差太多,銀行會選擇Foreclosure。據統計,大概只有20% 的Short Sale會成功,其他談不成的,成為Foreclosure。
應該選擇“Short Sale”還是“Foreclosure”?
總之,要小心挑選有經驗可以信賴之房產經紀。
資料提供:南加生活錦囊