Short Sale 與Foreclosure房屋買賣

甚麼是“Short Sale” (賠本出售)和“Foreclosure”(銀行法拍屋)?

Short Sale一般是借貨人與放款人(銀行)之間協商的結困。開始是借貨的屋主還不起每月的應付款,出現違約。銀行這時候會給屋主寄一封催款信,裡面一般是滿了威脅人氣,旨在弔起屋主的注意。這時候屋主可以通知還不起貸款。這時面臨兩選擇:一是把屋主趕出去,自己成為房子的主人,然後把房子拍賣,這就是Foreclosure ;另一選擇是讓屋主自己賣,賣多少算多少,把貸款賬戶關掉。一般來說,賣的錢是不夠貸款餘額的,銀行要承擔虧損,這就叫Short Sale。

可見,在Short Sale的過程中銀行始終只是放款人,房屋的主人仍需繼續交Homeowner Association Fee(屋主協會費用)、地稅和水電等雜費,並且負責房屋的照看。如果銀行選擇Foreclosure,銀行就要承擔以上的費用,加上Foreclosure一般要幾個月的時間才完成買賣手續,會損失很大。對於借貸的屋主來說,Short Sale帶來信用上的黑點小於Foreclosure,因為Short Sale算是貸款的重組。

Short Sale屋的產權雖然屬於屋主,但是最後的價錢需要銀行的同意。如果與貸款餘款相差太多,銀行會選擇Foreclosure。據統計,大概只有20% 的Short Sale會成功,其他談不成的,成為Foreclosure。

 

應該選擇“Short Sale”還是“Foreclosure”?

  • Short Sale屋,原屋主還在居住,會儘量保持清潔及合作。買主可以買到比較理想、放心的物業,但往往等候銀行批准的時間較長,有可能等上數月甚至有時候銀行最後不通過。買主需要有耐性,先預備好一切文件,例如銀行頭款證明單,銀行預先貸款通過信等。另外,重要的是請房地產經紀與銀行保持聯絡,最好能知道你是否是唯一的等候者,不然會變成途勞無功。
  • 而購買Foreclosure屋,則要小心。因為通常法拍屋是SALE AS IS(現狀出售),即賣主不作任何修補,一切由買主負責。因此買主一定要請專人驗證,全屋檢查清楚,以免以後發現問題後悔莫及。文件準備也如其他買賣一樣。

總之,要小心挑選有經驗可以信賴之房產經紀。

 


資料提供:南加生活錦囊