到底什麼是契權代管﹖
契權代管是一個獨立的『支撐』戶口﹐作用在保障交易的各方。在你開始執行買屋的合約的時候不久﹐契權代管即行設立。契權代管即行設立。契權代管負責保所有與購屋有關的款項、指示及文件。有此買屋的涉及的事情﹐與契權無關。例如﹕買方及賣方必須雙方決定什麼設備或私人財物需包括在交易裏面。同樣地﹐貸款也是買方或貸方雙方的談判。你的房屋經紀﹐可以在這些非契權代管的事務上﹐予以協助。在北加州﹐契權代管通常是由契權公司提供的。
開設契權代管契權代管程序如何作業﹖
契權代管是負責保存所有與買屋有關的款項、指示的文件﹐包括你的訂金﹐貸款者的貸款﹐以及新貸款的文件等。契權代管專員根據你買屋的協議及貸款的要求行事。契權代管專員可以保證檢查報告﹐及根據買屋協議要求製作工程的帳單等。其他契權代管的事務﹐包括危險保險﹐屋契保險及賣方給你的轉讓契約。契權代管在指示 ( 要求) 未完滿完成之前﹐結算完結﹔所有各方都需要簽署契代管的文件。
如何開設契權代管﹖
你的房屋經紀會為您開設契權代管。在開始執行你的買賣合約開始﹐你的經紀會將你的頭款存入你的契權代管中的契權代管戶口或者房屋經紀的信託戶口。
我如何知道我的款項去了那﹖
你的買屋合約﹐通常包括有關你存放款項的書面證明。然後經您本地的銀行﹐將您的款項存入契權代管或信託戶口內。
我要提供什麼資料﹖
你可能要填一份身份的證明﹐那是必要的文件。因為有很多人同樣的姓名﹐身份證明通過出生日期、社會安全證號碼等﹐用以認別易中的特定某人。這些資料是機動性的。
契權代管時間有多長﹖
契權代管的時間﹐由買屋協議的條件決定﹐由數天至數月不等﹐通常契權代管平均時間為三十至四十五日。
我已選擇了房子、執行買屋合約、存入訂金及開設契權戶口﹐我還要做些什麼呢﹖
除非你用現金支付全部款項﹐下一步是申請貸款。你的房屋經紀也可以幫助你選擇貸款者。
貸款程序
貸款程序如何作業﹖
你的房屋經紀﹐會為你提供現時有關貸款的資料﹐幫助您找尋貸款者。貸款者可以是銀行、儲貸會或抵押貸款會。 你需要填報申請表﹐提供個人及財務的資料。
呈交貸款申請表後將會發生什麼﹖
貸款者會開始審核申請人資格的程序﹐包括核對申請資料﹐以及評估物業價格。如果你要購買的是獨立不毗連隔壁的房子的話﹐貸款者將要求你取得危險 / 火災的保險。但是﹐如果你買的是共渡樓宇單位。該樓宇可能已經有一份總的危險保險。請向你的房屋經紀查詢。同時﹐請向房屋經紀查詢是否需購入額外的個人保險。貸款者並且要求你取得契權的保險﹐以及有可能在契權貸管完成之前﹐需處理妥當某些規定。房屋經紀可以幫助你事前處理這些事務。
貸款批准後﹐下一步是什麼﹖
貸款批准後﹐貸款文件將寄給負責處理你的交易契權管專員或契權代管助理﹐然後他們會準備好『契權代理的指示』
契權代管指示
什麼是契權代管指示﹖
契權代理指示就交易訂成之前所有會發生的條件做出定義。你的契權代管指示﹐代管了你給保障你利益的契權持有人 ( 契權公司) 之書面聲明。你的契權代管指示﹐以借貸形式﹐說明你置入的購屋款項。指示同時提供屋契的保障。
什麼時候及什麼地方﹐我要簽署契權代管指示﹖
你的契權代管專員或房屋經紀會聯絡你﹐訂立日期前往簽署契權代管指示及最後的貸款文件。在這個時候﹐契權代管專員會告訴你﹐購買房屋﹐你需備有的款項數目 ( 除了你的貸款款項之外) ﹐你的貸款款項﹐直接由貸款者交付契權代管公司。 你可以在契權代管公司、房屋經紀的辦事處或其他各方同意的地點簽署契權代管指示及貸款文件。
簽署約會
銀行簽署契權代管約會之前﹐我需要做些什麼﹖
銀行本票。根據契權專員告訴你所需的數目﹐購買銀行本票或從加州機構購買檢定的支票﹐抬頭寫你的契權代管公司。如果是私人支票﹐有可能延遲成交﹐因為法律要求契權代管公司發出豐權戶口的款項之前﹐需備有『良好的款項』 ( 即已兌現支票) 。同樣理由﹐如果是外州的支票﹐也會有延遲﹐因為付訖的時間會延長。
貸款者的要求。謹記留意貸款者的要求﹐同時你需要在銀行契權代管辦事處簽名之前﹐需做足要求﹐你的契權代管專員或房屋經紀﹐可以給予你協助。
危險 / 火災保。如果你買入的是獨立的、不毗連隔壁的房子( 有些時候﹐可能是屋村單位) ﹐記得在取得貸款後﹐購有危險 / 火災保險。然後告訢你的契權代管專員你的保險公司的名字及電話號碼﹐使他們能夠確保你的保單符合貸款者的要求。你必需在貸款者將貸款轉到契權公司之前﹐已購備保險﹐如果你沒有保險經紀﹐房屋經紀會給予協助。
識別﹕請攜帶你的駕駛執照或護照前往契權公司。這是必須公證人可以核對你的身份。這是慣例﹐也是保障你的必要步驟。
契權﹕決定你如何持有契權。你需要前往契權代管辦事處前作出決定。我們建議你在決定之前﹐與律師、稅務顧問或其他符合資格的人諮詢。簽署時候﹐告知契權代管專員即可。
簽署之後
在簽署之後﹐下一個步驟是什麼﹖
在你簽署所有的指示及文件後﹐契權代管專員會將文件交貸款者作最後審閱。審閱通常在數日內進行﹐在審閱完畢後﹐貸款者準備貸出款項﹐並通知你的契權代管專員。
什麼『契權代管完成』﹖
這是交易的終點﹐表示契權由賣家合法轉到買家手上。 通常﹐換戶契約及信託契約在契權代管公司收到貸款者的資金後﹐一個工作日內紀錄完成。交易於是完成象徵『契權代管』的完結。在所有契權代管的條件都做妥之後﹐契權代管專員會告訢你什麼時候會完成契權代管﹐並協助技術及財務細節。
什麼時候我會收到屋契﹖
你的房屋的契約原件﹐將由縣政府登記處直接寄給你。通常這需時數星期﹐有時更多﹐視乎他們的工作量多少而定。
有利的提示
謹記在銀行契權公司簽署文件之前﹐注意你的貸款者的要求﹐以及你做妥這些要求。 在與你的房屋經紀確實之後﹐謹記一旦貸款批准之後﹐購買危險 / 火災保險﹐然後打電話或確保你的經紀有打電話給契權代管專員﹐告訴他們保險公司的名字及電話號碼。你必須已購有保險﹐貸款者才將款項交給契權公司。如果你沒有保險經紀﹐你的房屋經紀可以予以協助。 你需要帶一張銀行的本票﹐或檢定的支票﹐銀行契權公司﹐支付其餘所欠款項。上述支票﹐必須由加州的銀行找儲貸會發出。應約之前﹐打電話問契權代管專員處所欠的確實數目﹐備妥前往﹐支票抬頭應寫你的契權代管公司。 如果你需要從另一契權代管處轉款﹐必須事前與契權代管專員作好安排。 如果你需要作授權書﹐必須在一或兩個星期前作好安排﹐而授權書必須你的貸款者批准始行。 請帶你的有效駕駛執照或護照前往契權公司。這是需要的﹐因為公證可以核對你的身份。這是慣例﹐是保障你的必要步驟。 決定您如何持有契權。你需要前往契權代管辦事處前作出決定。 我們建議你在決定之前﹐與律師、稅務顧問或其他符合資格的人諮詢。
以下簡列出最能回答一般問題的人士
關於購屋的協議﹕地產經紀
完成契權代管的最後所需數目 ( 在收到貸款文件後) ﹕契權公司﹐契權代管專員或助理擁有房屋及門匙﹕地產經紀危險 / 火災保險﹕保險經紀貸款需求及財務事項﹕貸款者、抵押公司地產經紀契權指示 ( 簽署日在契權公司檢閱) ﹕契權公司專員或助理如何持有契權或擁有權﹕律師或稅務顧問
資深地產專家 / 陳宏 Jennifer Chen
925-216-1772 / jchenhome@sbcglobal.net / www.jchomesearch.com
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