隨著2008年次貸風暴的效應，房地產業遭受了較大的打擊。房價的節節下滑使得人們開始意識到房地產投資也具有相當的風險性。近年來，隨著中國房地產業的迅速發展，越來越多的人將資金投向房地產業。然而，中國房地產投資體係不完善，且投資方式單一。大部分投資者採用購買、出租、出售房地產的方式，希望通過短期內房地產價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收益，但資產流動性差、風險大。而且，由於投資者的“羊群效應”，容易為房地產泡沫的形成推波助瀾。此時，作為房地產的專業投資機構－－房地產投資信託基金的引入就非常必要。它不僅可為投資者提供一種專業的、流動性好的、收益更加穩定的房地產投資工具，而且可引導投資者更加理性地投資，在一定程度上達到穩定房地產價格、推動房地產業健康發展的效果。
現在本欄將目光放在這具有潛力的商業地產投資信託（簡稱REITs）品種上。
REITs是透過發行股票或受益憑證募集投資者的資金，然後進行房地產或房地產抵押貸款投資，並委託或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理。普通投資者可以在保持資本流動的同時，參與原本需要大量資金的房地產投資，獲取房地產投資及經營收益。 REITs主要致力於可帶來收益的商業性房地產，例如公寓、購物中心、工業產區、配送中心、高等A級辦公樓、大型的連鎖零售店鋪出租於Best Buy、 Wal-Mart、Home Depot、Lowes 、OfficeMax、Target、Barnes & Noble、 Costco等和大型的連鎖酒店業房地產出租於Marriott、Hilton等，旅遊勝地的投資出租包括了旅遊山莊、滑雪中心、度假村、高爾夫球場以及遊艇碼頭的出租業務等等，還有一些從事於商業房地產抵押貸款的投資。
一、起源 / 發展歷史：
1 9 6 0年，美國國會通過了《房地產投資信託法案》，標誌著世界上第一隻房地產投資信託基金（簡稱REITs）的正式設立。至今，REITs已發展了近50年。此法案的初衷是使中小投資者通過REITs投資於大型商業房地產，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。因此，早期的信託基金不允許超大股東的存在，且都是直接投資於房地產的“股權類信託”。上世紀60年代後期，隨著投資於房地產抵押貸款的“抵押類信託”的出現，REITs得到進一步發展。
但進入上世紀70年代中期，美國經濟開始衰退，房地產價格的大幅下降和利率的上升，使REITs的資產水準急劇下降，從1974年的200億美元下降到1976年底的97億美元。之後，REITs的發展陷入長期低迷狀態。這種情況一直到1986年《稅收改革法案》出台後才有所改觀。該法案放鬆了REITs的限制，允許REITs直接擁有和經營房地產，而不必交由第三方管理。
之後，美國又進一步修改了REITs的法律框架和產品結構，特別是“UP REITs”的引入及對機構投資者要求的放鬆，使REITs在上世紀90年代後獲得迅猛發展和華爾街的肯定。
隨後REITs開始得以市場化的發展，該品種是通過公司以證券化的方式來募集資金，通過對商業房產位址的選定和各種專案的篩選來進行投資，使沒有龐大資本的一般投資者也能參與房地產品種的產業。 REITs 的特點是信託之主要收入來自租金，而信託亦需要將未來絕大部份的盈餘用作分發股息。
正因如此，REITs的分發股息率遠高於市面一般股票。據一般觀察，REITs的風險與報酬約居於債券與股票之間，而另一方面由於REITs的特性，也使得它具有抗通貨膨脹、保值和增值的潛力，有市場和獲得市場交易、租金與增值所帶來的獲利，同時又不需要實質持有不動產(non-liquidassets)。
縱觀美國REITs的發展經驗可看出，完善的法律制度是保證REITs健康發展的重要條件。為保護投資者的利益不受損害，美國對REITs的許多方面都有嚴格的規定，主要包括：在收益分配方面，要求將每年絕大部分收入以現金股利的方式分配給股東；在股權結構方面，不允許超大股東的存在；在收入結構方面，要求REITs的收入主要來源於房地產的經營收益和2年以上的房地產處置收益，防止REITs頻繁的短期操作。這些措施保證了REITs的規範化運作，降低了大股東侵犯小股東利益的風險，從而鼓勵了更多投資者的參與。初始設立房地產投資信託基金的目的之一，是為小型投資者投資房地產提供方便。 1981年機構投資者所持有的房地產投資基金的交易量，約佔全部交易量的10%。但到1999年，這個比例則上升到39%。這表明機構投資者對REITs越來越關注。研究表明，機構投資者的引入，提高了房地產投資基金公司管理決策的品質，提高了REITs的績效，減少了反常的投資波動，提高了市場的透明度，促進REITs的健康發展。
REITs投資管理的專業化程度不斷提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、高級辦公樓、工業物業、商業中心等的房地產投資信託基金的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。為更好地解決投資人和管理者間的代理成本問題，REITs在管理結構上也有重要創新。 1986年以前，REITs的運營僅限於擁有房地產，自身不參與房地產營運，而是委託獨立的第三方營運和管理REITs所持有的資產。之後，人們意識到這種形式下REITs股東和管理資產的管理者間存在嚴重的利益不一致。為減少這種代理成本，REITs開始廣泛採用自我管理的組織形式，即基金自己營運和擁有房地產。
在美國，滿足一定條件的REITs不交公司所得稅，以避免雙重稅收，從而提高了投資者收益。公司要成為標準法定的REITs的話，就要每年將盈利的90%轉化為股息後回饋給投資者。
二、投資策略：
商業地產投資信託一般上的投資策略共有三大型：
1、核心投資型 (Core)
是長期性的、有較低風險和低杠桿效率的（低貸款式的投資方式）、是以目前收入為主和具有長期增值的潛力。
2、加值投資型 (Value Added)
是中長期性的、有中等風險和槓桿效率的，是以改進和改善產業為增值性的目標。
3、投機投資型 (Opportunistic)
是短期性的、有較高風險和高槓桿效率的、是以短期的增值為主。
具有高風險的（短期效應的）希望能達到最大利益的。購買的出租產業也許集中在有限的區域裡。為了加值，投資經理可能會改善或重建某些有潛力的產業。
三、參與方式：
投資者可以通過公開上市的股票和債券直接進行買賣。也可以通過另外的一種未上市的信託(Public Non-Traded REITs) 以一股一股買賣的方式進行投資。可以用IRA/Roth IRA退休帳戶或普通帳戶填寫申請單就能參加了。每季都有對賬單據, 也可上網查詢賬單。 REITs從一定程度上豐富了投資種類。
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